QUESITO N. 183: Se i proprietari di immobili costruiti in base alla legge Ponte hanno diritto di prelazione, relativamente all’acquisto dei posti auto, rispetto ai proprietari di immobili costruiti prima di tale legge.-

Quesito n. 183: Se i proprietari di immobili costruiti in base alla legge Ponte hanno diritto di prelazione, relativamente all’acquisto dei posti auto, rispetto ai proprietari di immobili costruiti prima di tale legge.-

La legge Ponte n. 765/1967, che introduce nella legge urbanistica (1150/42) l'art.41 sexies,stabilisce che nelle nuove costruzioni devono essere riservati spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione.-
Tale statuizione, che rappresenta una condizione per il rilascio della concessione edilizia, è una norma di diritto pubblico, imperativa, che comporta non solo un vincolo di natura pubblicistica (l’immodificabilità della destinazione d'uso del parcheggio, sanzionata solo con il mancato rilascio della concessione edilizia ), ma anche un vincolo di natura privatistico, con risvolti problematici, che sono stati oggetto di una diatriba dottrinaria e giurisprudenziale non ancora risolta.-
Problematica è, infatti, la questione attinente alla validità o meno del contratto di compravendita con il quale il costruttore, che si è riservato il diritto di proprietà dell’area di parcheggio pertinenziale all’edificio venduto, abbia alienato a terzi la suddetta area e non l’abbia venduta agli acquirenti delle singole unità abitative.-
A tal proposito è necessario fare un breve cenno agli interventi legislativi e giurisprudenziali, aventi ad oggetto tale controversa questione.-
La confusione nasce dalla norma contenuta nell’art. 18 della legge Ponte che fissa solo un obbligo immodificabile di destinazione dell’area di parcheggio, nulla dicendo in merito ai beneficiari di dette aree, a differenza di quanto farà il legislatore con la successiva Legge Tognoli.-
Da ciò sono derivate le diverse posizioni in dottrina e giurisprudenza.-
Infatti, se per gran parte della dottrina il contratto di vendita dell’area di parcheggio a terzi è valido in quanto la ratio dell’art. 41 sexies è la disponibilità di certe aree di parcheggio a favore della collettività e non di specifiche unità immobiliari, la giurisprudenza è stata invece di tutt’altro avviso.-
Infatti, se da una parte alcune sentenze (cfr Cassazione 21 febbraio 1996, n. 1327, Cassazione 9 novembre 2001, n.13857 e Cassazione SS.UU. 15 giugno 2005, n. 12793 ), applicavano il regime delle pertinenze, sostenendo così la piena disponibilità del bene da parte del costruttore, per altre sentenze,invece, l'art. 41 sexies della legge urbanistica del ’42 è norma imperativa per cui il contrasto con essa produce la nullità del contratto.-
Quest’ultimo orientamento fu seguito anche dalla Cassazione SS.UU. nn. 6000, 6001, 6002 del 1984, secondo cui “il vincolo di destinazione si traduce in una limitazione legale della proprietà, con conseguenziale costituzione a favore del condomino, proprietario o conduttore dell’unità abitativa pertinenziale, del diritto reale d'uso da far valere anche nei confronti dei terzi a cui il costruttore abbia alienato le aree destinate a parcheggio, e con diritto al conguaglio sul prezzo versato dall’acquirente per l’acquisto della abitazione da parte del venditore ex 1374”.-
Nel 1985, ad appena un anno dall’intervento delle Sezioni Unite, il legislatore, con la legge sul Condono Edilizio, sentì l’esigenza di chiarire la natura degli spazi di cui all’art. 18 della legge Ponte definendoli all’art. 26 ultimo comma come delle pertinenze e come tali impositive non solo di un vincolo di destinazione ma anche di un diritto d’uso reale, confermando così sia il principio di libera trasferibilità delle aree di parcheggio a terzi che la nullità per contrarietà all'art. 41 sexies della legge urbanistica. -
Solo con la Legge Tognoli n. 122/89 all’art. 9, il legislatore ha chiarito che i parcheggi non possono essere ceduti sepa...

... continua