QUESITO N.157: Se l’affitto di un terreno protratto per un notevole periodo di tempo comporta l’ acquisto per usucapione della proprietà del medesimo.-

Quesito 157: Se l’affitto di un terreno protratto per un notevole periodo di tempo comporta l’ acquisto per usucapione della proprietà del medesimo.-

L’ art. 1158 c.c. si occupa di disciplinare l’ acquisto della proprietà per usucapione stabilendo che: “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.-
L’usucapione, quindi, è un modo di acquisto della proprietà e dei diritti reali di godimento a titolo originario, fondato essenzialmente sul possesso, acquistato pacificamente, protratto per un certo periodo di tempo ed esercitato pubblicamente e in modo non equivoco.
I requisiti necessari per configurare un possesso valido per usucapire sono meglio specificati dalla giurisprudenza, secondo la quale: “Ai fini dell'acquisto della proprietà per usucapione, il possessore deve esplicare con pienezza, esclusività e continuità il potere di fatto corrispondente all'esercizio del relativo diritto, manifestando con il puntuale compimento di atti conformi alla qualità e alla destinazione della cosa secondo la sua specifica natura - un comportamento rivelatore anche all'esterno di una indiscussa e piena signoria di fatto su di essa, contrapposta all'inerzia del titolare”(Cfr.  HYPERLINK "file:///C:\\Programmi\\Juris%20Data\\O3%20S02%20A2005%20N25922%20"
Cassazione civile , sez. II, 29 novembre 2005, n. 25922).-
Ai fini dell’ usucapione è, quindi, necessario un possesso inteso come potere di fatto sulla cosa (c.d. corpus) che si manifesti in un’attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale accompagnata dall’intento di tenere la cosa come propria (c.d. animus rem sibi habendi).
Chiariti i presupposti generali dell’usucapione, nel caso in oggetto il titolo in base al quale il terreno è stato posseduto per un certo periodo di tempo è costituito da un contratto di affitto.
In primo luogo, è opportuno chiarire che il contratto di affitto è il contratto in base al quale l’affittuario si obbliga a curare la gestione del bene, facendo propri i frutti e le altre utilità del bene stesso dietro pagamento di un corrispettivo (art. 1615c.c.).
Con la consegna del bene all’affittuario, in esecuzione del contratto, il medesimo consegue unicamente la detenzione e non il possesso del bene.
La detenzione è una situazione corrispondente, all’esterno, al possesso, ma caratterizzata dal fatto che il detentore (affittuario) riconosce l’altruità del bene.
La giurisprudenza esclude in tale ipotesi l’usucapione in quanto:“La presunzione di possesso utile ad usucapire di cui all'art. 1141 c.c. non opera quando la relazione con la cosa consegua non ad un atto volontario d'apprensione, ma ad un atto o ad un fatto del proprietario - possessore, poiché l'attività del soggetto che dispone della cosa (configurabile come semplice detenzione o precario) non corrisponde all'esercizio di un diritto reale, non essendo svolta in opposizione al proprietario” (Cfr.,  HYPERLINK "file:///C:\\Programmi\\Juris%20Data\\O3%20S02%20A2005%20N5551%20"
Cassazione civile , sez. II, 15 marzo 2005, n. 5551, in tal senso anche . Cassazione Civile 6 maggio 19...

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