QUESITO N. 013: Se in caso di acquisto di un appartamento spetta all'acquirente il diritto reale d'uso dell'area parcheggio annessa al fabbricato

rcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 20 metri cubi di costruzione” .-

Il suddetto articolo ha posto un vincolo pubblicistico di destinazione degli spazi in questione al servizio delle unità abitative dei condomini che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Ciò non esclude, tuttavia, la negoziabilità separata delle aree di parcheggio che deve avvenire senza intaccare il diritto reale d’uso a favore del titolare dell’unità abitativa.-

Tale principio è restato immutato anche dopo l’entrata in vigore dell’art 26 ultimo comma legge 28 febbraio 1985 n. 47 che ha stabilito che “gli spazi di cui all’articolo 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, costituiscono pertinenze delle costruzioni ,ai sensi e per gli effetti degli articoli 817, 818 e 819 del codice civile”.-

L’introduzione di tale articolo ha, infatti, lasciato immutato il vincolo pubblicistico di destinazione previsto dall’art. 18 legge 6 agosto 1967, n. 765 ma ha previsto un vincolo pertinenziale tra le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini e le relative aree di parcheggio.-

La definizione quali pertinenze degli spazi per parcheggio che ai sensi dell' art. 18 legge 6 agosto 1967 n. 765 non incide sul potere negoziale delle parti di disporre di dette aree separatamente dalla costruzione e di sottoporle ad un regime diverso da quello delle pertinenze, purché sia rispettato il vincolo, pubblicistico e di natura reale , di destinazione a parcheggio .-

La Cassazione civile sez. II con sentenza n. 13857 del 9 novembre 2001 ha così espressamente disposto: la disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, impone un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in questione sono riservati all'uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unita' immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono; non impone, per contro, all'originario proprietario dell'intero immobile la cessione in proprietà delle dette aree in una alla cessione a tale titolo di ciascuna unita', in quanto le finalità' perseguite dal legislatore, d'interesse collettivo e non individuale dei singoli acquirenti di porzioni del fabbricato o del complesso di essi, sono egualmente conseguite, purché' il vincolo di destinazione venga rispettato con il riconoscere e garantire a costoro uno specifico diritto reale d'uso delle aree stesse (un metro quadro ogni venti metri cubi della costruzione ex art. 41 sexies, legge n. 1150 del 1942, come introdotto dall'art. 18, legge n. 765 del 1967,ed il doppio ex art. 2, legge n. 122 del 1989); mentre le aree eccedenti detta misura rimangono nella libera disponibilita' del costruttore - venditore.

La violazione o l'elusione, in un contratto di vendita immobiliare del vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio degli spazi da utilizzare per tale scopo, di cui all'art. 41 "sexies" legge n. 1150 del 1942 e art....

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