Se il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso di beni immobili è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto di locazione e se in caso di mancato rilascio è

ESTRATTO DELLA SENTENZA: “costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte quello secondo il quale il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso di beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto di locazione sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d’uso convenuta, mentre del mancato rilascio il locatore è responsabile nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell’immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto dell’obbligo specifico dello stesso locatore di garantire il pacifico godimento dell’immobile in rapporto all’uso convenuto (Cass. civ., Sez. III, 17/01/2007, n. 975; cfr. anche Cass. 5 novembre 2002 n. 15489; n. 12030 del 2000 e n. 4598 del 2000), […]”.-


TESTO DELLA SENTENZA


Cassazione Sezione III civile del 24 giugno 2009, n. 14772

Svolgimento del processo

1.1. Con citazione notificata in data 1-8-2000 Olimpio T. conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Ancona Claudia U. e Stefano U. , comproprietari (quali eredi di Guiscardo U. ) dell’immobile sito in Ancona via (…), concesso in locazione al T. da Gaetano M. (nella qualità - a quanto si legge nella sentenza impugnata - di curatore dell’eredità giacente, mentre - secondo quanto riferito da parte intimata - si trattava del custode del compendio ereditario), perché venisse dichiarato risolto il contratto di locazione per inadempimento della parte locatrice e per sentire, altresì, condannare i convenuti al risarcimento dei danni, quantificati in L. 30.747.800, derivanti dal mancato godimento dell’immobile locato, in quanto privo dei requisiti dedotti in contratto. A fondamento della domanda esponeva che l’immobile, accatastato come magazzino, era privo dei requisiti di destinazione urbanistica, in rapporto all’uso di laboratorio odontotecnico indicato in contratto.

Resistevano i convenuti, i quali rilevavano che il conduttore, pur avendo manifestato la volontà di risolvere il contratto sin dal settembre 1998, aveva continuato a conservarne la detenzione sino all’aprile 1999, evidentemente traendone utilità; chiedevano, quindi, il rigetto della domanda attrice e, in via riconvenzionale, la condanna del T. al pagamento dei canoni rimasti insoluti sino al rilascio.

I convenuti chiedevano ed ottenevano, inoltre, di chiamare in causa il M. , che aveva stipulato il contratto di locazione per esserne garantiti in caso di accoglimento della domanda.

Si costituiva anche il terzo chiamato, il quale contestava i presupposti delle avverse domande e ne chiedeva il rigetto.

Proceduto al mutamento del rito ai sensi dell’art. 426 c.p.c. e istruita la causa, con sentenza in data 11 marzo 2003, il Tribunale di Ancona, rilevato che il conduttore aveva comunque tratto utilità contrattuale dal godimento dell’immobile che si era protratto sino all’aprile 1999, rigettava la domanda attrice e accoglieva quella riconvenzionale di pagamento dei canoni insoluti sino al rilascio.

1.2. La decisione, gravata da appello del T. , era confermata dalla Corte di appello di Ancona, la quale - precisato che risultava abbandonata la domanda dichiarativa di risoluzione per inadempimento, essendo stata riproposta solo quella di risarcimento dei danni - con sentenza in data 22-9/4-10-2004 rigettava l’impugnazione, condannando l’appellante alle spese.

1.3. Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione Olimpio T. , svolgendo un unico motivo.

Hanno resistito Claudia e Stefano U. , nonché Gaetano M. , depositando due distinti controricorsi.


Motivi della decisione

1. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione all’art. 1218 c.c.. In particolare il ricorrente deduce che la risoluzione del contratto - operando con effetto ex nunc - non poteva liberare i proprietari (o il curatore) della responsabilità per il non corretto adempimento delle proprie obbligazioni, prevista dall’art. 1218 c.c.. Contesta, quindi, il punto della sentenza impugnata in cui si rileva che il conduttore, essendo a conoscenza dei problemi inerenti alla destinazione urbanistica del bene, aveva assunto il rischio della regolarizzazione dell’immobile; deduce, a tal riguardo, di aver stipulato il contratto per uso laboratorio odontotecnico nell’agosto 1998 e di avere comunicato al curatore sin dal settembre 1998 che la destinazione d’uso era “magazzino”, senza che costui o i proprietari provvedessero ai relativi incombenti; assume, altresì, contrariamente a quanto ritenuto dai giudici del merito, di non aver fruito dell’immobile, per effetto dell’inadempimento o non completo adempimento dei locatori, anche perché altrimenti sarebbe andato incontro alle sanzioni previste dal regolamento comunale di igiene, essendo necessaria per lo svolgimento dell’attività artigiana un’apposita autorizzazione comunale, subordinata alla verifica dell’idoneità dei locali; censura, infine, la decisione impugnata, nel punto in cui si rileva l’assenza di specificazione del pregiudizio materiale sub...

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