Se per ottenere le provvigioni è sufficiente che il mediatore dimostri di aver pubblicizzato l’immobile successivamente venduto senza la sua intermediazione e se è rilevante l’attività di promozione svolta dall’agenzia anche dopo la scadenza

Se per ottenere le provvigioni è sufficiente che il mediatore dimostri di aver pubblicizzato l’immobile e se è rilevante l’attività di promozione svolta dall’agenzia anche dopo la scadenza dell’incarico

ESTRATTO DELLA SENTENZA: “L'attività del mediatore deve cioè costituire una condizione necessaria per la realizzazione dell'affare, (cfr. Cass 3438 del 8.3.02, 10606 2.8.02, 1566 20.7.97), mentre non è richiesto l'intervento del mediatore in tutta la trattativa, bastando la semplice attività di reperimento o indicazione dell'altro contraente o di segnalazione dell'affare (Cass. n. 5952 del 18.3.2005). Rileva, in buona sostanza, l'efficienza causale del contributo del mediatore nel conseguimento del risultato utile, mentre non condiziona il sorgere del diritto alla provvigione la specifica incidenza quantitativa dell'attività svolta nelle singole fasi che conducono alla conclusione dell'affare.
La giurisprudenza ammette, ad esempio, che l'attività del mediatore si collochi in un momento risalente rispetto alla conclusione del contratto fra i due soggetti intermediati: è, infatti, idonea a far sorgere il diritto alla mediazione - come sopra già detto - anche una semplice attività di ricerca ed indicazione dell'altro contraente, o di segnalazione dell'affare, mentre non si richiede la continua partecipazione del mediatore alla trattativa (Cass. 28231 del 20.12.2005).
Nella fattispecie in esame non ricorre alcun contributo di simile natura. E' pur vero, in quanto documentalmente provato (cfr. doc. 3 parte attrice) e comunque non contestato, che la società attrice sin dal 1990 ha promosso la vendita dell'immobile posto in via (...) per conto della venditrice SA.Pl. S.p.A., in attuazione di un rapporto di cosiddetta mediazione unilaterale, pubblicizzando l'immobile su quotidiani e riviste specializzate e facendolo visitare a vari potenziali acquirenti. Il contatto tra le parti, e la successiva conclusione della vendita, tuttavia, non può essere correlata alla attività prestata dalla società di mediazione.
[…]il diritto alla provvigione non cessa, infatti, con la revoca dell'incarico al mediatore, ma è unicamente condizionato dalla circostanza che il mediatore abbia posto in relazione in contraenti con un'attività causalmente rilevante ai fini della conclusione dell'affare, anche quando questa si compia dopo la scadenza dell'incarico (Cass n. 23842 del 18.9.2008 e n. 5952 del 18.3.2005).”

TESTO DELLA SENTENZA


Trib. Bologna Sez. II, 19-06-2009

Svolgimento del processo

Con atto di citazione ritualmente notificato in data 11.02.03 la società Bu.So. S.n.c. conveniva in giudizio la SA.Pl. S.p.A. per ivi sentirla condannare al pagamento in proprio favore della somma di Euro 27.888,00 a titolo di provvigione per l'opera di intermediazione svolta dall'attrice in favore della società convenuta, nonché della somma di 10.000,00 Euro a titolo di spese per l'esecuzione dell'incarico.

Assumeva l'attrice di avere contribuito con la propria attività, di mediazione a favorire l'acquisto da parte di terzi dell'immobile sito in Bologna, via (...) di proprietà della convenuta.

Si costituiva la società convenuta e chiedeva la reiezione delle domande avversarie sostenendo che l'incarico conferito alla Bu.So. S.n.c. era in realtà cessato il 15 giugno 2001, ossia alcuni mesi prima dell'alienazione dell'immobile ed escludendo perciò che la attrice potesse vantare diritti ad alcun genere di compenso; rilevava altresì che la Bu.So. S.n.c. non poteva reclamare alcun diritto al, rimborso delle spese sostenute per l'opera di mediazione, avendo le parti pattuito un compenso onnicomprensivo del 2%. Affermava in ogni caso l'assenza di nesso eziologico fra la conclusione dell'affare e l'opera prestata dalla convenuta.

La causa veniva istruita con prove testimoniali ed interrogatorio formale del legale rappresentante della SA.PL. S.p.a.

All'udienza del 20.11.08, precisate le conclusioni come in epigrafe, la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini per le memorie conclusive.

Motivi della decisione

La domanda attorea non può trovare accoglimento.

A norma dell'art. 1755 c.c. al mediatore spetta la provvigione quando mette in contatto due parti per la conclusione di un affare: perché il diritto sorga occorre quindi che la conclusione dell'affare avvenga per effetto dell'intervento del mediatore, ciò che accade quando l'attività del mediatore rientra tra gli antecedenti causali ai quali si collega la positiva conclusione dell'affare, pur coesistendo con altri fattori e con altre ragioni.

L'attività del mediatore deve cioè costituire una condizione necessaria per la realizzazione dell'affare, (cfr. Cass 3438 del 8.3.02, 10606 2.8.02, 1566 20.7.97), mentre non è richiesto l'intervento del mediatore in tutta la trattativa, bastando la semplice attività di reperimento o indicazione dell'altro contraente o di segnalazione dell'affare (Cass. n. 5952 del 18.3.2005). Rileva, in buona sostanza, l'efficienza causale del contributo del mediatore nel conseguimento del risultato utile, mentre non condiziona il sorgere del diritto alla provvigione la specifica incidenza quantitativa dell'attività svolta nelle singole fasi che conducono alla conclusione dell'affare.

La giurisprudenza ammette, ad esempio, che l'attività del mediatore si collochi in un momento risalente rispetto alla conclusione del contratto fra i due soggetti intermediati: è, infatti, idonea a far sorgere il diritto alla mediazione - come sopra già detto - anche una semplice attività di ricerca ed indicazione dell'altro contraente, o di segnalazione dell'affare, mentre non si richiede la continua partecipazione del mediatore alla trattativa (Cass. 28231 del 20.12.2005).

Nella fattispecie in esame non ricorre alcun contributo di simile natura. E' pur vero, in quanto documentalmente provato (cfr. doc. 3 parte attrice) e comunque non contestato, che la società attrice sin dal 1990 ha promosso la vendita dell'immobile posto in via (...) per conto della venditrice SA.Pl. S.p.A., in attuazione di un rapporto di cosiddetta mediazione unilaterale, pubblicizzando l'immobile su quotidiani e riviste specializzate e facendolo visitare a vari potenziali acquirenti.

Il contatto tra le parti, e la successiva conclusione della vendita, tuttavia, non può essere correlata alla attività prestata dalla società di mediazione.

In proposito - deve dirsi - non ha rilievo la circostanza che l'incarico all'agenzia fosse o meno terminato per effetto di revoca da parte della SA.PL. S.p.A. il 15 giugno 2001, come da lettera in data 14.6.01 (doc. 1 di parte convenuta). In primis al citato documento non può essere attribuito con certezza il significato di revoca del...

... continua