Se il promissario acquirente è obbligato alla stipula dell’atto pubblico (rogito) nel caso in cui, dopo l’accettazione della proposta (conclusione preliminare), emerge l’esistenza di un’ipoteca non dichiarata in precedenza e qual è

Se il promissario acquirente è obbligato alla stipula dell’atto pubblico (rogito) nel caso in cui, dopo l’accettazione della proposta (conclusione preliminare), emerge l’esistenza di un’ipoteca non dichiarata in precedenza e qual è la posizione dell’agente immobiliare in tale contesto


L'articolo 1482 del codice civile prevede chiaramente, nell'ambito della disciplina del contratto di vendita, che il compratore possa sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulti gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati. La norma richiamata specifica, inoltre, che lo stesso compratore può far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto deve intendersi risolto, con obbligo del venditore di risarcire il danno ai sensi dell'articolo 1479 c.c. Peraltro, sempre per effetto della disposizione di legge in esame, ove l'esistenza delle garanzie reali o dei vincoli sopra indicati fosse nota al compratore, questi non potrebbe più chiedere la risoluzione del contratto, e il venditore resterebbe obbligato verso di lui solo per il caso di evizione, e cioè in caso di effettiva rivendica della cosa da parte di terzi proprietari.
Si ritiene comunemente, per concorde e pacifica ammissione della giurisprudenza e della dottrina, che l'articolo di cui trattasi trovi applicazione analogica anche al caso di contratto preliminare, pur disciplinando tale ultima fattispecie un accordo con effetti meramente obbligatori tra le parti. (cfr, per tutti, Cass. Civ. 2091/1999).
In tale contesto, tuttavia, la norma dell'articolo 1482 c.c., non esaurisce i mezzi di tutela offerti
dall'ordinamento a salvaguardia degli interessi del promissario acquirente ignaro circa l'effettiva consistenza giuridica dell'immobile, poiché le facoltà ivi descritte costituiscono soltanto una alternativa ad ulteriore rafforzamento della posizione contrattuale del contraente ed a garanzia del suo interesse all'adempimento, ben potendo egli esercitare immediatamente una azione di risoluzione contrattuale laddove ne ricorrano gli estremi di legge, con particolare riferimento alla gravità dell'inadempimento, così come previsto all'articolo 1455 c.c. (Cass. Civ. 9498/1994)
In estrema sintesi, pertanto, e sempre partendo dal presupposto che i rimedi esperibili sono subordinati alla non conoscenza da parte dell'acquirente circa l'esistenza di garanzie reali o altri vincoli gravanti sulla cosa oggetto del contratto, chi promette di acquistare potrà o sospendere il pagamento e condizionare il buon esito dell'affare alla effettiva liberazione dell'immobile dalla ipoteca entro un termine fissato dal giudice a carico del venditore, o invocare subito la risoluzione del contratto laddove l'inadempimento del venditore abbia, nella complessiva economia dell'accordo, una non scarsa importanza.
Nella consapevolezza che la problematica in oggetto ...

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