Breve spiegazione sull'obbligo del mediatore di rispondere dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.-

LA RESPONSABILITÀ DEL MEDIATORE DURANTE LE TRATTATIVE

Sommario:  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "titolo1#titolo1" Premessa -  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "titolo2#titolo2" Le scritture – Scritture private – Titoli -  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "titolo3#titolo3" Atti pubblici e scritture private autenticate -  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "titolo4#titolo4" Natura della responsabilità -  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "titolo5#titolo5" Accertamento dell’identità delle parti e della loro capacità 
 HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "titolo_somm1#titolo_somm1" Premessa 
L’istituto della mediazione negli ultimi anni è forse uno di quelli che ha dato maggior materiale alla giurisprudenza, atteso il proliferare delle compravendite a mezzo dell’intervento della figura dell’intermediario. Tuttavia, dall’esame dei provvedimenti giurisprudenziali si potrà facilmente verificare che gli stessi s’incentrano nella maggior parte dei casi sulla risoluzione di questioni giuridiche vertenti: sul diritto alla provvigione, sul concetto di conclusione dell’affare e sulla responsabilità dei mediatori per mancata comunicazioni alle parti intermediate di circostanze allo stesso note. Al contrario, il secondo comma, dell’ HYPERLINK "http://bd05.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=05AC00002464&" art. 1759 cod. civ., è una fattispecie che non ha visto interventi della giurisprudenza di merito e di legittimità.
Il presente studio pertanto, sarà teso ad esaminare in particolare in secondo comma di tale articolo che così recita: “Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite”
Le scritture
A tenore della norma richiamata il mediatore è tenuto a garantire l’autenticità delle sottoscrizioni delle scritture private e dei titoli trasmessi durante lo svolgimento delle trattative avvenuto per mezzo del suo ufficio.
La lettura della stessa evidenzia in modo espresso i documenti dei quali il mediatore deve rispondere dell’autenticità delle sottoscrizioni che sono: a) le scritture private; b) i titoli.
Saranno analizzati separatamente detti documenti partendo dalle scritture private per poi passare ai titoli.
Scritture private
Occorre preliminarmente osservare che sul termine scritture private di cui alla citata norma non v’è convergenza di veduta nella dottrina che si è occupata ex professo dell’istituto della mediazione. Secondo una prima ricostruzione per poter individuare la nozione di scrittura privata, occorrerà fare riferimento e rinviare a quanto previsto nell’ HYPERLINK "http://bd05.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=05AC00001359&" art. 2702 cod. civ., che individua e dà la nozione di scrittura privata. In tal senso, per scrittura privata s’intenderà quel documento sottoscritto dal privato anche nella forma di atto unilaterale idoneo alla produzione degli effetti giuridici  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "2#2" (2).
Tuttavia altra dottrina più rigorosa  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "3#3" (3), invece, interpreta il concetto di scrittura privata limitatamente ai documenti aventi natura negoziale ed attinenti all’affare intermediato (ad es.: proposta, accettazione).
Analizzata la posizione della dottrina sulla individuazione della dizione scrittura privata, la stessa, ritengo, dovrà essere adattata alla realtà venutasi a creare negli ultimi anni, in base alla quale le trattative delle compravendite immobiliari iniziano con l’ausilio e l’utilizzo dei formulari predisposti dalle agenzie immobiliari. Ma non solo, la norma di cui all’ HYPERLINK "http://bd05.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=05AC00002464&" art. 1759 cod. civ., comma secondo, dovrà necessariamente essere contestualizzata alla presenza del mediatore, in quanto non è detto che lo stesso debba intervenire in tutte le fasi della compravendita (ad es.: atto pubblico stipulato con l’intervento di un pubblico ufficiale).
Quanto ai moduli o formulari, con l’introduzione della legge che ha regolamentato lo svolgimento della professione di agente immobiliare ( HYPERLINK "http://bd01.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=01LX0000110185" legge n. 39/1989)  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "4#4" (4), è stato espressamente previsto che l’intermediario, per lo svolgimento della propria attività, possa utilizzare moduli e formulari regolarmente depositati presso la Camera di commercio di appartenenza. Pertanto, il maggior impatto della norma in commento si verificherà sulla compilazione e sulla trasmissione di tali documenti che recano la paternità dell’intermediario. Ed allora, al fine di individuare il momento centrale della vicenda e della conseguente responsabilità del mediatore occorre fare riferimento all’altro dato testuale previsto dalla norma in commento ovverosia le scritture «trasmesse per il suo tramite».
Pertanto, il mediatore dovrà rispondere dell’autenticità delle sottoscrizioni in calce alle scritture private nella sopra descritta individuazione per il suo tramite trasmesse, con l’ineluttabile conseguenza che, se il mediatore trasmette una proposta irrevocabile d’acquisto vergata dal proponente a mezzo di formulario, questi dovrà garantire il futuro venditore che la firma apposta sulla proposta sia autentica.
Dunque il mediatore ha l’obbligo di accertarsi che la firma sull’atto dallo stesso trasmesso all’altra parte sia autentica, in difetto sarà allo stesso ascrivibile una colpa con conseguente fonte di responsabilità nei confronti della parte che abbia confidato nell’autenticità della sottoscrizione apposta al documento.
Titoli
Quanto a titoli indicati nella norma in commento, la stessa evidenzia la responsabilità del mediatore per l’ultima girata del titolo trasmesso. Riferendosi il dato normativo all’ultima girata evidenzia la volontà del legislatore di riferirsi ai soli titoli all’ordine e non già a quelli nominativi o al portatore. Tale ultima forma di responsabilità potrà coinvolgere il mediatore nel momento in cui, come spesso avviene nella pratica degli affari, a lui vengano consegnati titoli (ad es.: assegni bancari, ovvero circolari) costituenti caparra confirmatoria della futura conclusione del contratto da consegnare all’altra parte  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "5#5" (5).
In tal caso il mediatore dovrà verificare che la firma apposta dal traente nel titolo a lui consegnato per trasmetterlo all’altra parte sia autentica, in quanto, per la norma citata, egli risponde della sottoscrizione. Come sopra scritto, elemento fondamentale perché sussista la responsabilità del mediatore è, comunque, quello legato alla trasmissione ad opera dello stesso delle scritture private o titoli alle parti intermediate. Ed allora, sarà responsabile il mediatore che, ad esempio, nel compilare una proposta irrevocabile d’acquisto la faccia sottoscrivere a persona diversa della parte contrattuale in essa indicata e, successivamente, la trasmetta al venditore per accettazione.
 HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "titolo_somm3#titolo_somm3" Atti pubblici e scritture private autenticate 
Ci si è posti il problema, se la norma in commento debba essere interpretata ed estesa anche, agli atti pubblici, ovvero alle scritture private autenticate nei quali v’è l’intervento del pubblico ufficiale. Peculiarità di tali documenti è l’intervento di persone deputate ad attribuire agli stessi la pubblica fede (il notaio). Al fine di poter dare una risposta in merito all’estensibilità o meno della norma in esame ai richiamati documenti, occorre prendere le mosse dalla ratio ispiratrice della norma stessa. Dalla lettura integrale del dato normativo si evince come la garanzia che il mediatore deve prestare è confinata all’interno delle trattative dallo stesso condotte, tant’è che il legislatore ha sentito la necessita di specificare nel dato normativo scritture private e titoli «trasmessi», proprio per individuare il ruolo primario dell’intermediario durante la fase delle trattative. Ora, nel redigere documenti aventi natura pubblica, ovvero scritture private autenticate, interviene nella redazione delle stesse altro soggetto al quale la legge ha demandato il ruolo di attribuire pubblica fede agli atti dallo stesso redatti e autenticati. Ed allora, non si vede come possa essere estesa, in tale ipotesi, la responsabilità all’intermediario in merito all’autenticità rispetto a tali documenti dove, del resto, egli ne rimane estraneo, proprio perché il compito di fidefattore dello stesso intermediario passa in secondo piano rispetto all’organo specificatamente competente alla loro redazione  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "6#6" (6).
Secondo altra dottrina  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "7#7" (7) la responsabilità in esame si estenderebbe, comunque, al mediatore anche nei documenti pubblici e nelle scritture private autenticate, tuttavia a tale ricostruzione è stato replicato  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "8#8" (8) che l’ipotesi evidenziata dalla indicata dottrina fa riferimento al caso in cui lo stesso mediatore fosse a conoscenza della falsità della sottoscrizione di detti documenti e non l’avesse comunicata al pubblico ufficiale rogante. Ma, in tal caso, evidenziando la malafede del mediatore è ragionevole ritenere estensibile la norma anche agli atti pubblici e alle scritture private autenticate, senza con ciò avere una visione più ampia della norma richiamata.
 HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "titolo_somm4#titolo_somm4" Natura della responsabilità 
Da ultimo occorre analizzare la natura giuridica della responsabilità conseguente alla violazione della norma in esame ad opera del mediatore. Secondo una prima ricostruzione  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "9#9" (9) era stata evidenziata una forma di responsabilità oggettiva della stessa, escludendo in questo caso l’elemento della colpa del mediatore. Tuttavia, si è ben verificato che tale ricostruzione fosse stridente con il dato normativo dove si sottolinea il dovere dell’intermediario dell’obbligo di accertare della verità della sottoscrizione, ovvero della girata. Conseguentemente, a fronte dell’obbligo di accertamento impostogli dalla legge, qualora non adempia a tale obbligo incorre in responsabilità con l’ineluttabile conseguenza della natura soggettiva della responsabilità in esame  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "10#10" (10). Trattasi di responsabilità ex contractu, atteso che si instaura un rapporto contrattuale tra il mediatore e le parti intermediate rimanendo pertanto confinata all’interno di tale scacchiere.
Occorre analizzare il caso in cui il mediatore, nello svolgimento delle trattative, si accorga della eventuale non autenticità, ovvero abbia dubbi in ordine alla autenticità della sottoscrizione o dell’ultima girata e riferisca tale circostanza alla parte interessata. Sul punto i pareri della dottrina sono discordi, infatti, secondo un primo prevalente orientamento  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "11#11" (11), si ritiene che in tale fattispecie si debba escludere la responsabilità del mediatore sulla scorta che egli abbia agito conformemente al principio di diligenza informando la parte e, conseguentemente, non possa essere allo stesso addebitata alcuna trascuranza dolosa o colposa nello svolgimento dell’incarico. Di contrario avviso è altra dottrina  HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=9&KEY=70DG7000005679&FT_CID=2867&OPERA=70" \l "12#12" (12) la quale, invece, ritiene che nella fattispecie in esame non vi sarebbe comunque esimente per il mediatore il quale risponderebbe comunque de...

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