Il privilegio del promissario acquirente dell'immobile cede il passo al credito ipotecario iscritto dalla banca.-

Il privilegio del promissario acquirente dell'immobile cede il passo al credito ipotecario iscritto dalla banca

Con la recente sentenza n. 21045/2009 del 1 ottobre 2009, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, chiamate a esprimersi in merito ai rapporti tra fallimento e diritti dei creditori, modifica un suo consolidato orientamento di favore verso la posizione dei promissari acquirenti di immobili in costruzione.
La sentenza del primo ottobre scorso, infatti, stabilisce che i crediti vantati dalle banche, se garantiti da ipoteca, prevalgono rispetto a quanto vantato dai promissari acquirenti, anche nel caso in cui la promessa di acquisto (contratto preliminare) sia stata trascritta nei Registri Immobiliari.
Le precedenti sentenze, relative ai crediti vantati in caso di fallimenti di imprese di costruzione, ritenevano invece che la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari garantisse il promissario acquirente anche nei confronti dei creditori che avessero iscritto ipoteca in un momento antecedente, e che quindi tale promissario acquirente dovesse essere liquidato per primo nell'ambito dell'eventuale procedura fallimentare che avesse interessato l'impresa di costruzioni.
Il nuovo orientamento della Corte di Cassazione prevede che, essendo entrambi i crediti iscritti nei registri pubblici, acquisisce la prevalenza quello che risulta essere iscritto per primo. In questo caso il promissario acquirente parteciperà alla distribuzione dell'attivo fallimentare solo nel caso in cui il costruttore sia ancora capiente dopo il pagamento dei crediti ipotecari.
Il nuovo orientamento, illustrato nella sentenza della Cassazione n.21045, ritiene quindi che la regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 cod. civ., non si applichi al caso in poiché il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775-bis cod. civ.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis cod. civ., è subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 cod. civ.) e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti.
Varrebbe quindi, anche in questo caso, il principio di diritto elaborato nel diritto romano e ben illustrato dal noto brocardo "prior in tempore potior in iure".
La Cassazione, per motivare la minore tutela che viene garantita dal privilegio immobiliare del promissario acquirente rispetto ai diversi privilegi immobiliari previsti dalla normativa, si spinge ad operare una distinzione che non rinviene un fondamento normativo ma esclusivamente dottrinale: la distinzione tra i privilegi dettati per gli interessi della collettività e quelli che tutelano invece interessi particolari. Nel primo caso, sostiene la Corte Suprema, i privilegi prevalgono per natura anche sulle ipoteche precedenti. Nel secondo, invece, nascendo per formalità pubblicitaria, devono adeguarsi al principio generale in base al quale acquisisce la prevalenza chi prima è iscritto nei registri pubblici.
Tale interpretazione, che conduce alla decisione in commen...

... continua