QUESITO N. 343: Se nell’ordinanza con cui viene disposta la vendita dell’immobile, il giudice dell’esecuzione è tenuto a pubblicizzare anche la totale abusività del cespite oggetto della procedura e quali conseguenze derivino dalla mancanza di tali

Quesito n. 343: Se nell’ordinanza con cui viene disposta la vendita dell’immobile, il giudice dell’esecuzione è tenuto a pubblicizzare anche la totale abusività del cespite oggetto della procedura e quali conseguenze derivino dalla mancanza di tali informazione.-

Per la risoluzione del parere in oggetto è opportuno individuare preliminarmente, in ragione delle modifche legislative che si sono susseguite quale regime giuridico applicare e lo si determina in virtù dell’anno di iscrizione della procedura.-
Dal 1° marzo 2006, a seguito delle leggi n. 80/05, n. 263/05 e n. 52/06 sono entrate in vigore nuove regole che dovrebbero ulteriormente snellire le procedure, ridurre la durata delle varie fasi che precedono la vendita coattiva dell'immobile ed assicurarne il buon esito.
L’art. 567 c. c. rubricato istanza di vendita dispone che“ il creditore che richiede la vendita deve provvedere…ad allegare…la documentazione inerente l’estratto del catasto e delle mappe censurarie, il certificato di destinazione urbanistica di cui all’art.18 della l. 47/85 di data anteriore al deposito del ricorso, nonché i certificati di delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari”.-
La pubblicità dell’istanza di vendita secondo il disposto di cui all’abrogato art.173 disp. att., da ritenersi ancora applicabile alle procedure esecutive pendenti alla data dell’1.03.06, per la quali sia stata già ordinata la vendita, doveva essere pubblicizzata a cura del cancelliere, almeno 10 gg. prima della data di udienza ex art. 569 c.p.c. e con le forme dell’art. 409 c.p.c.-
Le modalità di pubblicità consistevano nell’affissione per tre giorni consecutivi all’albo del tribunale avanti al quale si svolge il procedimento e mediante inserzione nel foglio degli annunci legali della provincia presso cui ha sede l’ufficio competente e sulla gazzetta ufficiale, della vendita dell’immobile, al fine di mettere in grado i creditori chirografari di sapere dell’esistenza dell’espropriazione e quindi di intervenire.-
L’art.173 disp. att. disciplina un’ipotesi di pubblicità notizia: non essendo conosciuti i creditori chirografari, attraverso tali modalità si intende dare una forma di conoscenza legale agli interessati i quali solo in un secondo momento si potranno dolere di essere stati postergati se intervenuti tardivamente.-
Il Giudice dell’Esecuzione provvedeva ad indicare al cancelliere su quali quotidiani di informazione locale o nazionali, doveva essere pubblicizzata la vendita o nelle forme della pubblicità commerciale.
Posto che per volontà di legge, ai sensi dell’art. 173 disp. att., era onere del cancelliere di pubblicizzare la vendita questi non poteva provvedervi alla pubblicizzazione della stessa sui quotidiani qualora non fosse previsto nel provvedimento del G.E.-
Per quanto attiene la natura del termine entro il quale pubblicizzare l’istanza di vendita, la giurisprudenza si è divisa, per alcuni non era ravvisabile il dato decadenziale; per altri, invece, l’onere della pubblicità era strettamente collegato all’ordinanza di autorizzazione di vendita.-
Qualora il G.E., all’udienza di autorizzazione della vendita, rilevi che la pubblicità non sia stata opportunamente effettuata può eliminare il vizio ordinando in tale sede che sia nuovamente eseguita in modo che intercorra il lasso di tempo previsto dall’art.173 disp. Att.-
Qualora non venga rilevata l’omissione della pubblicità di vendita, quest’ultima va fatta valere con un atto di opposizione nei termini perentori dell’art. 617 c.p.c.-
Per quanto concerne la documentazione da allegare al ricorso l’originario testo dell’art. 567 c.p.c., recitava: “al ricorso si debbono unire l’estratto del catasto e delle mappe censurarie, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato e il certificato del tributo diretto verso lo Stato”.-
I documenti da inserirsi nel fascicolo dell’espropriazione sono: l’estratto del catasto e delle mappe censurarie; il certificato delle iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni; l’originale dell’avviso ai creditori iscritti ed il certificato di destinazione urbanistica.-
Con l’entrata in vigore della legge 98/302 la nuova formulazione dell’art. 567 c. c., in vigore fino al 2006, prevedeva che all’istanza di vendita non doveva essere più allegata la documentazione richiesta in precedenza, in quanto il deposito di detta documentazione era divenuto oggetto di autonomo atto da compiersi nel termine di 60 gg dal deposito del ricorso contenente l’istanza con cui i creditori avevano richiesto la vendita dell’immobile pignorato.-
Al certificato del tributo diretto verso lo Stato viene sostituito l’onere di allegare il certificato di destinazione urbanistica.-
Tale certificato consiste in un sintetico giudizio di utilizzabilità del bene in base agli strumenti edilizi del comune, doveva essere di data non anteriore a tre mesi dal deposito dell’istanza di vendita.-
Nell’ipotesi di edifici, il certificato costituisce peraltro solo una parte della documentazione urbanistica relativa al bene; nel caso di delega della procedura al notaio si imponeva a questi di indicare anche gli estremi della concessione edilizia o della concessione in sanatoria.-
Al contrario l’articolo 576 c. c., che disciplina il contenuto del provvedimento che dispone la vendita, che non è stato oggetto di modifica da parte della legge 302/98, non prevedeva nulla circa l’opportunità di allegare documentazione.-
Gran parte delle problematiche, poc’anzi evidenziate, sono state risolte dalla novella del 2005 che ha imposto, da un lato, all’esperto che redige la relazione di stima di dare conto della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, fermo restando che la relazione deve essere pubblicata nell’avviso di vendita; dall’altro, impone al notaio delegato di fornire nell’avviso di vendita, oltre all’indicazione della destinazione urbanistica dei terreni anche gli estremi della concessione edilizia o della concessione in sanatoria mediante la fornitura della documentazione necessaria.-
Occorre ora precisare per motivi di chiarezza che la Legge 28 dicembre 2005 n. 263 esclude ora l’obbligo di allegare il certificato di destinazione urbanistica e l’estratto delle mappe censuarie, richiesti dalla disciplina preesistente.-
L’esperto dovrà, quindi, procedere poi a redigere una relazione di stima la quale, ai sensi del comma 1 art. 173-bis disp. att. c.p.c., dovrà contenere:
1)     l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2)     una sommaria descrizione del bene;
3)     lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti di locazione registrati in data antecedente al pignoramento;
4)     l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente;
5)     la verifica della regolarità urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa.-
Va rilevato che le disposizioni di legge nulla prevedono in relazione ad altri profili di notevole importanza, tra cui ad esempio: l’accertamento del regime patrimoniale coniugale del soggetto esecutato; l’eventuale accatastamento o frazionamento catastale in quanto necessario alla vendita; l’accertamento dell’esistenza in vita di soggetti usufruttuari o riguardo al successivo aggiornamento della relazione.-
L’art. 173-bis prevede, come già sopra evidenziato, che la relazione venga inviata, almeno 45 giorni prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c. ai creditori procedenti o intervenuti, nonché al debitore. Tali soggetti potranno inviare a loro volta note all’esperto e produrle in udienza ex art. 569 c. p. c. se avranno provveduto ad inviarle all’esperto almeno 15 giorni prima di essa.-
In tale evenienza, l’esperto sarà chiamato ad intervenire per rendere chiarimenti sul contenuto della relazione.
Va inoltre ricordato che all’esperto si applicano le disposizioni penali relative ai consulenti tecnici; in ogni caso, se il medesimo incorre in colpa grave nell’esecuzione degli atti che gli sono richiesti, è punito con l’arresto fino ad un anno o con l’ammenda fino ad ¬ 10.329,00, può essere sospeso dall esercizio della professione per un periodo compreso tra un minimo di quindici giorni ad un massimo di due anni.-
Quanto alla responsabilità civile è stato ritenuto che gli ausiliari del Giudice, fra i quali rientra l’esperto, rispondano per i danni arrecati alle parti secondo i principi generali della responsabilità civile, per quanto limitatamente ai casi di colpa grave.-
Ai sensi dell’art.173 ter, l’ordinanza che dipsone la vendita con incanto viene pubblicata per intero o in estratto a cura d...

... continua