Se il mediatore è responsabile nel caso in cui comunichi all'acquirente che la veranda è stata condonata mentre in realtà non aveva verificato tale notizia.-

ESTRATTO DELLA SENTENZA: “il mediatore non è tenuto a svolgere specifiche indagini di natura tecnico - giuridica, tuttavia gli è senz'altro precluso di dare ai contraenti informazioni obiettivamente non vere e non verificate, in special modo se esse vertano su circostanze di indubbio rilievo, quali quelle relative alla stessa commerciabilità del bene per opere che necessitano di regolare concessione edilizia ovvero di provvedimento di regolarizzazione ai sensi della L. n. 47 del 1985, art. 40.
Nella specie la società non ha semplicemente taciuto una condizione giuridica che non aveva verificato, bensì ha espressamente affermato che la veranda era condonata, così violando il proprio dovere di imparzialità ed inducendo il Lo. a stipulare il contratto preliminare a causa di una rappresentazione della situazione concreta difforme dal vero.
Il generale dovere di correttezza ed imparzialità, cui fa riscontro l'affidamento della parte nella veridicità delle affermazioni del mediatore sullo stato e sulle caratteristiche essenziali dell'immobile, impongono a quest'ultimo di informare chi sia interessato all'acquisto della propria inconsapevolezza in ordine alla verità di quanto egli affermi e gli sia tuttavia ignoto, chiarendo che le notizie fornite sono incontrollate”.


TESTO DELLA SENTENZA

Trib. Bari Sez. III, 09-09-2009

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 25 novembre 1997 ai sigg.ri Vi., Ro. e Ma.Pa. ed il 22 novembre 1997 alla Ga. S.p.A., Lo.Ni. ha convenuto innanzi al Tribunale di Bari i predetti, esponendo: che con preliminare del 10 luglio 1997 si era obbligato ad acquistare dai sigg.ri Pa. l'immobile sito in Bari alla via (...) al prezzo di Lire 250.000.000, versando la somma di Lire 80.000.000 a titolo di caparra confirmatoria; che al momento della consegna dei documenti al notaio incaricato della stipulazione del definitivo aveva scoperto che la veranda posta a copertura del balcone prospiciente via (...) era abusiva, non condonata né condonabile; che il trasferimento dell'immobile non era stato possibile, essendo il bene incommerciabile.

L'attore dichiarava di voler recedere dal negozio stipulato ai sensi dell'art. 1385 c.c. per l'inadempimento dei promittenti venditori verso i quali avanzava domanda di restituzione del doppio della caparra versata, al contempo agendo anche nei confronti della Ga. S.p.A. - ritenuta responsabile ai sensi dell'art. 1759 c.c. della mancata comunicazione di informazioni rilevanti sulla commerciabilità del bene - per la restituzione di quanto versato per l'opera di mediazione ed il risarcimento dei danni arrecati, da liquidare in via equitativa.

Con comparsa depositata il 13 gennaio 1998 si costituiva la Ga. S.p.A., nella persona del legale rappresentante pro tempore, la quale rappresentava che, secondo le circolari del Consiglio Nazionale del Notariato, non ogni abuso edilizio incideva sulla commercialità del bene, rilevando in tal senso solo le opere eseguite in assenza di concessione o in grave difformità da essa e, pertanto, sosteneva che il bene avrebbe potuto essere trasferito, residuando, al più, un inadempimento del venditore al quale essa era estranea.

Inoltre, la convenuta deduceva che l'incarico conferitole aveva ad oggetto esclusivamente l'attività diretta a far concludere l'affare e solo rispetto a tale attività era stato assunto un obbligo da parte della società, sicché, concluso il contratto, non poteva essere condannata alla restituzione del compenso corrispostole.

Quanto alla domanda di risarcimento del danno avanzata nei suoi confronti, la Ga. S.p.A. si difendeva sostenendo di non essere stata a conoscenza della violazione edilizia, taciutale dai proprietari che, interrogati specificamente, avevano assicurato la regolarità dell'immobile.

I promittenti venditori, costituitisi con memoria del 13 gennaio 1998, hanno rappresentato di avere dato mandato alla società immobiliare di vendere l'immobile pervenuto loro in successione, limitandosi a conferire l'incarico e a sottoscrivere il contratto preliminare, senza offrire indicazioni sull'esistenza della veranda, neppure riportata nella planimetria allegata al preliminare ed invece richiamata nella proposta immobiliare della Ga., evidentemente su punto non attenutasi al mandato.

In merito al recesso operato dalla controparte, i convenuti hanno eccepito che, dato il carattere non fisso della veranda, vi sarebbe stato un inadempimento di scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c.; tuttavia, considerata la volontà espressa dalla controparte per lo scioglimento del vincolo contrattuale, essi hanno concluso con la richiesta del riconoscimento del loro diritto a trattenere la caparra confirmatoria e del conseguimento dall'attore del risarcimento dei danni quantificati in Lire 13.387.500, somma corrispondente a quella versata alla Ga. per l'opera svolta.

In caso di riconoscimento della domanda spiegata nei loro confronti dall'attore, in via subordinata e/o alternativa, i sigg.ri Pa. hanno agito per la condanna della Ga. S.p.A. a manlevare i convenuti dalle pretese avanzate dal sig. Lo., alla restituzione del compenso ricevuto ed a risarcire il danno indicato nella somma di Lire 80.000.000, salvo più precisa quantificazione.

La causa è stata istruita disponendo CTU tecnica con i quesiti formulati all'udienza dell'8.11.99 e con l'assunzione delle prove ammesse all'udienza del 12.05.2003.

Con ricorso depositato il 13 aprile 2000 l'attore chiedeva il sequestro conservativo dei beni mobili, immobili e crediti dei promittenti venditori convenuti, assumendo che nelle more era stato venduto l'immobile oggetto di preliminare e che, dunque, vi era il fondato motivo di ritenere che i Pa. non avessero altri mezzi sufficienti a garantire i suoi diritti nel tempo necessario a definire il giudizio in corso.

All'udienza del 4.12.00 era prodotto atto di transazione stipulato in data 30.06.00 fra Lo. ed i Pa. con rinuncia alla rispettive domande giudiziali; l'attore chiedeva la prosecuzione del giudizio nei confronti della Ga. la quale replicava insistendo per la declaratoria della cessazione della materia del contendere o, in subordine, per l'accertamento della nullità della transazione conclusa senza il suo intervento.

Dopo ripetute sostituzioni del Giudice assegnatario, la causa è stata riservata per la decisione all'udienza del 30 marzo 209 con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

Motivi della decisione

Agendo in giudizio l'attore, promissario acquirente, ha contestato alla controparte l'inadempimento alle obbligazioni assunte nel preliminare di compravendita stipulato in data 10 luglio 1997, poiché l'obbligo di trasferimento della proprietà riguardava un bene immobile incommerciabile, in quanto privo della concessione edilizia per la copertura effettuata di un balcone, concessione neppure richiesta in sanatoria.

Costituendosi per resistere alla domanda, i convenuti si sono difesi dichiarandosi all'oscuro della irregolarità edilizia ed agendo, in via riconvenzionale, nei confronti della società immobiliare che aveva curato la vendita, la Ga. S.p.A. ritenuta responsabile di non essersi attenuta al mandato, avendo redatto la proposta di vendita ricomprendente il balcone coperto da veranda.

Nei confronti della Ga. ha agito anche - l'attore per la restituzione di quanto versato per l'opera di mediazione ed il risarcimento dei danni arrecati da liquidarsi in via equitativa, ritenendo la società responsabile, ai sensi dell'art. 1759 c.c., della mancata comunicazione di informazioni rilevanti sulla commerciabilità del bene.

Richiamate le posizioni delle parti, va dato atto che in data 30 giugno 2000 è intervenuta fra i promittenti venditori, Pa., ed il promissario acquirente, Lo., un atto di transazione con il quale le parti hanno deciso di transigere la controversia in corso alle seguenti condizioni: versamento al sig. Lo. della somma di Lire 77.500.000 con rinuncia di questi al diritto fatto valere in giudizio e alla stessa azione proposta; accettazione dei convenuti della rinuncia e contestuale rinuncia, accettata, alla domanda riconvenzionale proposta nei confronti dell'attore, con compensazione fra le parti delle spese di giudizio.

Alla luce della volontà espressa dalle parti va, dunque, dichiarata la cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda rivolta dal Lo. nei confronti dei convenuti Pa. e della domanda in via riconvenzionale da questi ultimi proposta nei confronti del promissario acquirente.

Rispetto alla domanda proposta dai convenuti nei confronti della Ga. S.p.A. (che, nel frattempo, ha mutato la propria denominazione sociale in "Ga.Pr.So. S.p.A."), va rilevato: che la stessa è stata avanzata per manlevare i Pa. da qualsivoglia pretesa avanzata dal Lo. e per la restituzione del compenso e risarcimento del danno; che la domanda è stata proposta in via subordinata e/o alternativa rispetto alla domanda principale per la quale è intervenuta la transazione; che il difensore delle parti ha concluso all'udienza del 4.12.00 per la estromissione degli assistiti da processo, dichiarando che i suoi assistiti avevano rinunciato alla domanda posta nei confronti della Ga.; che è stato prodotto in copia atto datato 20.10.00 sottoscritto dai sig.ri Pa. (confirma in calce del legale della Ga.) contenente la dichiarazione di questi di non avere nulla a pretendere dalla Ga. S.p.A. nel giudizio incorso in seguito all'avvenuta transazione con il sig. Lo.; infine, che i Pa. e la Ga. non hanno precisato le conclusioni rispetto alla specifica domanda.

A quanto esposto, consegue che anche relativamente alla domanda avanzata dai convenuti nei confronti della Ga. sia cessata la materia del contendere.

Va rilevato che la società immobiliare convenuta ha chiesto che fosse dichiarata la cessazione della materia del contendere per intervenuta transazione anche rispetto alla domanda proposta dal Lo. nei suoi confronti, insistendo, in caso di richiesta di prosecuzione del giudizio nei suoi confronti da parte dell'attore, per l'inammissibilità di tale richiesta ovvero per la dichiarazione di nullità della transazione conclusa senza il suo intervento.

In proposito, va escluso che ricorra l'ipotesi della nullità della transazione in ragione della mancata partecipazione di una delle parti convenute nel processo: infatti, la transazione ha riguardato i rapporti fra i contraenti il contratto preliminare, i diritti nascenti per ciascuno da esso e le domande proposte, da una parte, per la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra e, dall'altra, per la dichiarazione del diritto a trattenere la caparra e ad ottenere il risarcimento del danno.

La Ga. S.p.A. non aveva titolo per pretendere di essere parte del negozio di transazione, non essendo litisconsorte necessaria dei promittenti venditori rispetto all'azione intentata dal promissario compratore ed essendo fondata la richiesta di risarcimento del danno avanzata da quest'ultimo su un autonomo titolo, la violazione dell'obbligo di informazione di cui all'art. 1759 c.c.

Relativamente alla domanda proposta dal Lo. nei confronti della Ga. va rilevato quanto segue.

L'omissione dell'obbligo di informazione lamentato dal l'attore avrebbe riguardato la irregolarità edilizia della veranda posta a copertura del balcone con affaccio interno sull'atrio condominiale: per l'accertamento dello stato fattuale e giuridico del manufatto è stato espletato incarico peritale di ufficio che ha consentito di accertare quanto segue.

In primo luogo, la veranda (una struttura in metallo e vetro di m. 15,15 di lunghezza e m. 1,50 di larghezza) non risulta agli atti del catasto urbano, la sua installazione non è stata oggetto di richiesta agli uffici del Comune di Bari né è stata rilasciata concessione in sanatoria, non più possibile in mancanza di una espressa disposizione normativa che consentisse la sanatoria.

Il Ctu designato ha accertato che, una volta rimossa la veranda al costo di Lire 2.000.000, l'immobile sarebbe diventato conforme alla normativa edilizio - urbanistica.

Dall'accertamento svolto si ricava che, alla stipula del preliminare, contrariamente a quanto riportato dalla Ga. nella proposta immobiliare in cui era riportata l'esistenza della veranda, il trasferimento dell'immobile non era possibile per l'incommerciabilità del bene, rilevata dal notaio sulla base dei documenti a lui esibiti.

Prima di valutare la fondatezza della domanda dell'attore, va premesso, in ordine alla responsabilità del mediatore, che la giurisprudenza, seguendo un indirizzo costante, ha statuito che: "L'art. 1759 c.c., comma 1 - che impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione - deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché con la disciplina dettata dalla L. n. 39 del 1989 - che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6). Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione (che si dipana in ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico - giuridica (come l'accertamento della l...

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