Canone di locazione: se è valida la richiesta di aggiornamento Istat effettuata oralmente dal locatore nella misura di legge.-
Canone di locazione: se è valida la richiesta di aggiornamento Istat effettuata oralmente dal locatore nella misura di legge.-
In tema di locazione di immobili urbani ad uso abitativo, la L. 27 luglio 1978, n. 392 art. 24, il quale prevede che l'aggiornamento del canone deve essere chiesto dal locatore al conduttore con lettera raccomandata, non esclude che lo spontaneo uniformarsi del conduttore alle richieste effettuate oralmente dal locatore nella misura di legge sia vincolante per il conduttore medesimo, con conseguente esclusione della possibilità di ripetere gli aggiornamenti corrisposti.-
Cassazione Civile, Sez. III, sentenza del 9/07/2009, n. 16110
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida notificata l'1.10.2001, A. e C.G. convenivano in giudizio, davanti al Tribunale di Bergamo, la società impianti Marchesi di Marchesi Arturo & C. s.n.c., conduttrice di un immobile di loro proprietà, assumendo che quest'ultima aveva corrisposto solo in parte il canone per il semestre (OMISSIS) e nulla per il semestre successivo e chiedendo ingiunzione di pagamento per l'importo di Euro 9.666,27.
La convenuta si costituiva in giudizio deducendo di aver rilasciato i locali, su richiesta di parte locatrice, fin dall'1.4.2001; di aver pagato, nel corso del rapporto, somme maggiori di quelle dovute a seguito dell'illegittima applicazione degli aggiornamenti Istat; di non aver potuto godere dei locali nel secondo semestre del (OMISSIS) perchè inagibili a seguito di un incendio ad essa non imputabile; di aver comunque diritto all'indennità di avviamento L. n. 392 del 1978, ex art. 34.
All'udienza del 6.11.2001 il Tribunale non convalidava lo sfratto e disponeva il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c..
Nelle note autorizzate i locatori chiedevano altresì il risarcimento dei danni arrecati ai loro locali e la conduttrice chiedeva in via riconvenzionale, l'indennità di avviamento.
Esaurita l'istruttoria, il Tribunale adito riteneva provato il mancato pagamento dei canoni di locazione dall'(OMISSIS) alla scadenza contrattuale del (OMISSIS); riteneva altresì che gli aggiornamenti ISTAT erano stati chiesti dal locatore in misura inferiore al dovuto; dichiarava la risoluzione del contratto per morosità della conduttrice con conseguente inesistenza del diritto all'indennità di avviamento; condannava la convenuta al pagamento di Euro 10.545,02, per canoni scaduti e occupazione senza titolo, oltre ad Euro 3000,53 a titolo risarcimento danni arrecati ai locali, oltre alle spese di lite.
Con ricorso depositato il 29 maggio 2004 la snc Società Impianti Marchesi proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale di Brescia chiedendone l'integrale riforma mentre A. e C. G. resistevano in giudizio chiedendo il rigetto dell'appello.
La Corte d'Appello di Brescia respingeva l'appello proposto dalla società impianti Marchesi di Marchesi Mauro & C. s.n.c. avverso la sentenza n. 598/04 del Tribunale di Bergamo.
Proponeva ricorso per Cassazione la Società Impianti Marchesi di Marchesi Mauro & C. s.n.c..
Resistevano con controricorso A. e C.G..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo parte ricorrente denuncia "art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5;
Violazione o falsa applicazione di norme di diritto in relazione all'art. 112 c.p.c. e agli artt. 1453, 1455 e 1456 c.c.;
Omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia".
Rileva la Società Impianti Marchesi che il Tribunale di Bergamo, dichiarando risolto il contratto inter partes in base all'art. 15 dello stesso, ha violato il principio della corrispondenza fra il chiesto ed il pronunciato in quanto i C. mai hanno invocato l'applicazione della suddetta disposizione.
Il motivo dev'essere respinto.
Quello denunciato dal ricorrente non è infatti un vizio che determina la rimessione della causa al primo giudice (art. 354 c.p.c.) e la Corte d'Appello, anche se lo avesse ravvisato, avrebbe dovuto, come ha fatto, pronunciare sul merito.
La domanda di risoluzione ex 1433 c.c. era comunque fondata perchè il Tribunale ha accertato un inadempimento (consistente nel mancato pagamento del canone da .......) sicuramente grave in quanto incidente sull'obbligazione fondamentale gravante sul conduttore.
In tal senso questa Corte ha già affermato che la sentenza di accertamento della risoluzione di un contratto a esecuzione continuata, quale quello di locazione, per recesso unilaterale di una parte, ai sensi dell'art. 1373 c.c. o per diniego di rinnovazione alla prima scadenza, ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 29, non preclude la pronuncia, in un successivo e distinto giudizio, della sentenza di risoluzione del medesimo contratto per inadempimento anteriormente verificatosi, la cui domanda ha contenuto e presupposti diversi; tale ultima pronuncia, sebbene di carattere costitutivo, avendo efficacia retroattiva al momento dell'inadempimento (art. 1458 - c.c.), prevale rispetto alle altre cause di risoluzione del medesimo rapporto contrattuale per la priorità nel tempo dell'operatività dei suoi effetti (Cass., 20 febbraio 1993, n. 2070).
Con il secondo motivo parte ricorrente denuncia "art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5:
Violazione o falsa applicazione di norme di diritto in relazione agli artt. 1453, 1455, 1456, 1458 e 1591 c.c.; art. 100 c.p.c., L. n. 392 del 1978, art. 34; art. 1220 c.c.
Omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia".
Sottolinea in particolare la Impianti Marchesi s.n.c. come la questione fondamentale di questa controversia attenga alla possibilità di dichiarare risolto per inadempimento un contratto che, nel momento in cui la domanda perveniva alla parte inadempiente, era già cessato...
... continua