QUESITO N. 350: Se, e come, un condomino proprietario di un immobile che ha suddiviso in due mini-appartamenti lo stesso, può aprire un nuovo ingresso dal pianerottolo.-
Quesito n. 350: Se, e come, un condomino proprietario di un immobile che ha suddiviso in due mini-appartamenti lo stesso, può aprire un nuovo ingresso dal pianerottolo.-
Il condominio è un tipo particolare di comunione che si verifica quando in un edificio, due o più persone sono ciascuna proprietarie, in via esclusiva, di una o più unità immobiliari.-
I condomini risultano essere, ex ius, comproprietari di alcune parti dell’edificio stesso che il codice civile definisce quali cose comuni.-
Nel condominio la comproprietà delle parti comuni trova il suo “fondamento nel collegamento strumentale, materiale o funzionale, e, in altri termini, nella relazione di accessorio a principale con le singole unità in proprietà individuale dell’immobile”(Cass. civ, 02/02/1995, n°1255).-
Il codice civile all’art. 1117 effettua un’ elencazione, considerata non esaustiva, di quelle che, salvo prova contraria corroborata dal titolo, vanno considerate quali parti di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio che, in quanto tali, sono oggetto di diritti da parte dei condomini.-
Tra le parti considerate comuni elencate da tale articolo troviamo, tra le altre, il suolo,i muri maestri, le scale, gli anditi, i portici e, in generale tutte le parti dell’edificio destinate all’uso comune.-
L’art. 1102 del Codice civile, dispone che: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.-
Tale libertà è, però, circoscritta e condizionata dai limiti fissati dagli articoli 1120 e 1122 c.c., ossia le modificazioni di un bene condominiale per iniziativa del singolo condomino, sono lecite nelle sole ipotesi in cui esse, oltre a non compromettere la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico e a non alterare la destinazione del bene, non ledano i diritti degli altri condomini relativi al godimento sia delle parti comuni interessate dall’ intervento, sia delle parti di loro proprietà.-
I succitati articoli prevedono, rispettivamente, le modificazioni consentite (anche senza approvazione assembleare), le innovazioni utili, soggette sempre ad approvazione, e le opere sulla proprietà comune attuate in corrispondenza del piano (o porzione di piano) di proprietà esclusiva. Tra queste ultime, sono espressamente vietate soltanto quelle opere che potrebbero arrecare danno alle parti comuni dell’edificio.-
Nel quadro legislativo sopra delineato si colloca la notevole produzione di giurisprudenza relativa alla questione “apertura varchi nel muro comune”.-
Un’attenta analisi delle statuizioni della Cassazione in materia permette di individuare i motivi che, secondo i giudici, giustificano l’apertura, in quanto la modifica può farsi rientrare nel cosiddetto “uso consentito” del muro comune, e quelli che la impediscono, per il fatto che l’apertura andrebbe a determinare un “uso abnorme” del bene comune.-
Consolidato orientamento di legittimità è quello secondo cui “il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione”. (Cass. civ. Sez. II, 18-02-1998, n. 1708).-
La creazione di un ulteriore punto di accesso all’immobile di proprietà esclusiva di un condomino, non integra, quindi, gli estremi di un “abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilita di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102 c.c. e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessita di ovviare ad un'intercessione dell'unita immobiliare al cui servizio il detto accesso e stato creato, ma all'intento di conseguire una ...
... continua