Il contratto preliminare: differenze con il

Il contratto preliminare: differenze con il contratto preliminare di preliminare

Ai sensi dell’art. 1321 c.c.: “Il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale”.-Sin dalla definizione di contratto il Codice Civile pone l’accordo delle parti in posizione prevalente e sovraordinata relativamente alla sua formazione; il concetto viene ribadito dall’art. 1325 c.c. che, nell’elencare i requisiti del contratto, la cui mancanza produrrebbe nullità dello stesso, pone l’accordo delle parti al primo posto tra i requisiti.-Per conclusione del contratto deve intendersi il perfezionamento di un accordo, posto che il contratto si definisce come l’accordo fra le parti.-Perché il contratto sia concluso, secondo la giurisprudenza, occorre che sia stato raggiunto l’accordo sull’insieme dei suoi elementi, tanto per quelli principali che per quelli secondari.-In alcune ipotesi l’accordo può essere raggiunto gradatamente.-Alle trattative può certamente procedersi senza l’utilizzo di alcuna forma documentale, tuttavia non è così peregrina l’ipotesi in cui le parti abbiano interesse ad “affidare allo scritto” la traccia di quanto è stato materia di intesa e di negoziazione, sia pure in via prettamente programmatica.-Un metodo frequente per costituire tale traccia, o mezzo probatorio, consiste nell’impiego della c.d. minuta contrattuale o puntuazione, documento che, seppur sottoscritto dalle parti, non rileva agli effetti della conclusione del contratto, stante la sua natura meramente interlocutoria.-Difatti la minuta è un semplice documento ricognitivo, un promemoria, con riguardo allo stato delle intese raggiunte, il quale ha la mera funzione di registrare l’avanzamento delle trattative; in altre parole è lo strumento tipico del contratto a formazione progressiva mediante il quale vengono fissate, per iscritto, le intese già raggiunte nonché predisporre per la prosecuzione delle stesse.-Tali puntuazioni precontrattuali sono pienamente libere e revocabili.-Fino a quando rimangono in discussione elementi del contratto, questo deve ritenersi non concluso sia che si tratti di elementi principali sia che si tratti di elementi secondari, salvo che le parti abbiano inteso l’accordo già raggiunto come definitivo e vincolante.-Con la puntuazione le parti intendono documentare “l’accordo” raggiunto su alcuni punti senza che la stessa abbia efficacia inter partes vincolante, rappresentando solo un accordo parziale e quindi provvisorio.-Esistono giuristi, come il Bianca, invece, che considerano la minuta, quando è un documento provvisorio destinato ad essere trascritto in altro documento o ripetuto in forma pubblica, ma contenente il testo definitivo dell’accordo con la sottoscrizione delle parti, come un contratto concluso, produttivo di effetti.-A differenza del contratto preliminare ove le parti si obbligano a prestare il proprio consenso alla conclusione del definitivo, con la sottoscrizione della minuta le parti, non essendo legate da alcun vincolo negoziale, conservano assoluta libertà di recesso dalle intese intercorse, la quale trova un limite solamente nel principio di cui all’art. 1337 c.c..-Tale strumento è, di certo, un valido ausilio nella formazione del contratto, soprattutto nelle ipotesi in cui non è possibile un immediato incontro delle volontà, ma la conclusione del negozio è subordinato a lunghe trattative.-Gli esempi più significativi della categoria della prenegozialità sono costituiti proprio dalla proposta e dall’accettazione che intervengono in sede di formazione del contratto.-L’analisi della natura dei contratti (preliminare o puntuazione) deve necessariamente fare iniziale riferimento alla funzione che ad essi attribuiscono le parti contraenti e cioè se queste abbiano voluto in effetti stipulare un contratto che abbia come scopo quello di obbligarle a stipularne uno definitivo, il cui contenuto sia stato più o meno integralmente esplicitato nella redazione del preliminare.-Non è errato allora rilevare che il contratto preliminare si colloca, anch’esso, nella fase delle trattative, sebbene nel segmento conclusivo di esse che precede in ogni caso la conclusione del contratto definitivo, allorquando, pur avendo le parti accertato la sussistenza delle condizioni e della volontà per concludere l’accordo, preferiscono predisporre una forma negoziale intermedia in attesa che tutti gli aspetti confluenti nella stesura finale siano stati chiariti e definiti.-Non è raro trovare contratti preliminari da cui emerge ancora il permanere di trattative su aspetti, forse secondari dell’accordo, ma pur sempre rilevanti nella definizione del rispettivo assetto degli interessi (ad esempio modalità del pagamento del prezzo, ovvero di consegna del bene) acquisizione del bene di determinate caratteristiche (edificabilità) non ancora acquisite.-Contratto preliminare e accordi, o intese, precontrattuali, si inseriscono, allora, nel più generale contesto della cosiddetta formazione progressiva del contratto, che ha inizio nel momento del primo “contatto” intersoggettivo, da cui originano le trattative, e termina nel momento in cui è posta in essere quella fattispecie idonea a produrre gli effetti giuridici per cui il contatto è originariamente ricercato.-Tanto il contratto preliminare che le intese, infatti, sebbene con differente efficacia, possono a ragione essere comprese nell’ambito di quelle attività poste in essere dalle parti al fine di giungere, anche per gradi successivi, alla conclusione di un contratto produttivo di effetti finali, di natura costitutiva, modificativa o estintiva (art. 1321 c.c.).-Le due fattispecie si distinguono, peraltro, nettamente, in ordine agli effetti che producono.-Nel contratto preliminare si realizzano effetti vincolanti, propri di un accordo negoziale che obbliga a concludere un successivo contratto, per cui si parla, al riguardo anche di contratto “preparatorio”.-Deriva, allora, come prima conseguenza, la possibilità, in alternativa alla tutela risarcitoria per equivalente, la possibilità di esecuzione in forma specifica, ex art. 2932 c.c., dell’obbligo rimasto inadempiuto.-Le intese precontrattuali, invece, non producono, di norma, alcun effetto vincolante, per cui la tutela risarcitoria si realizza, con il limite dell’interesse negativo, sul piano della responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c. ove il mancato perfezionamento del contratto sia stato, ad esempio, determinato dall’intenzione della parte di ridiscutere il contenuto contrattuale già fissato nell’intesa.-A fronte di contratti che si concludono istantaneamente, senza trattative, vi sono, dunque, contratti che possono definirsi “negoziati”, perché preceduti da una trattativa più o meno complessa.-A seconda di come si sviluppa la trattativa, possono verificarsi situazioni diverse, aventi peculiari effetti giuridici.-Così, nel caso in cui le parti raggiungano l’accordo solo su taluni dei punti in discussione, si avranno i c.d. accordi parziali o semi-accordi, che, riguardo al contenuto, fissano la trattativa sui risultati conseguiti.-In questo caso le parti, ove vogliano dare maggior rilievo alle trattative svolte, possono documentare per iscritto l’avvenuto raggiungimento dell’accordo su alcuni punti della discussione: si avrà, in tal caso, la c.d. puntuazione o minuta semplice, che non vincola le parti, non essendo il contenuto del contratto determinato che per una parte.-Si tratta pertanto di una semplice stesura provvisoria del contratto destinata ad essere sostituita da un testo ovvero da un documento finale.-Altre volte le parti, raggiunto un accordo sull’intero contenuto, stendono un testo provvisorio del regolamento contrattuale in discussione: viene in rilievo, qui, la c.d. puntuazione o minuta completa, ed il contratto, salvo prova contraria, si presume concluso e, quindi, vincolante tra le parti (art. 1372 c.c.).-Il fenomeno della formazione progressiva del contratto pone perciò il problema di stabilire il limite tra la fase della formazione di esso e la sua conclusione, e cioè quando si esce dalle trattative e si entra nel contratto, giungendo così ad un accordo vincolante.-In particolare, data la comune funzione strumentale agli effetti “finali” del contratto, il problema si pone, riguardo al contratto preliminare, nel criterio di distinzione tra esso e le intese precontrattuali.E’ evidente l’importanza di offrire adeguata soluzione a tali interrogativi, stante la varietà delle fattispecie che si pongono all’attenzione dell’interprete e data la necessità di distinguere, sia sul piano teorico sia su quello pratico, un contratto, anche preliminare, che vincola le parti (quantomeno alla conclusione di un successivo contratto), da un accordo precontrattuale che non le vincola se non come detto, per i possibili effetti risarcitori derivanti, ex art. 1337 c.c., dalla violazione dell’obbligo di buona fede nelle trattative.-Questo rileva, oltre che nei rapporti tra i contraenti – per la possibilità di esecuzione specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. – anche riguardo ai terzi, per effetto della opponibilità ad essi del preliminare trascritto ex art. 2645-bis, c.c., oltre che per effetto del privilegio previsto dall’art. 2775-bis, c.c..-Il problema di distinguere tra intese precontrattuali e contratto preliminare non si pone, ovviamente, quando le parti dichiarino espressamente di ritenere concluso il contratto (preliminare), ovvero, al contrario, quando dichiarino espressamente di non ritenerlo concluso, vuoi riservandosi la discussione su taluni punti, vuoi approvando un regolamento destinato a regolare futuri contratti.-Con tale contratto invero ci si obbliga al contenuto di futuri ed eventuali contratti da stipulare ma non ci si dovrebbe obbligare certo ad una futura stipula, come avviene invece con il preliminare.-Ove non si abbia certezza circa l’effettiva volontà delle parti di concludere un contratto (preliminare) è necessario allora individuare i criteri che consentano di stabilire quando, nonostante un accordo sul contenuto del contratto, si versi ancora in una fase di trattative non vincolanti.-La ...

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