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Le problematiche relative al pagamento della mediazione.-
Problematiche relative al pagamento della mediazione.-

L’art. 1754 del codice civile recita: “E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza e di rappresentanza”.-
Il codice civile non definisce la fattispecie del contratto di mediazione, ma dispone sulla figura del mediatore, affermando, infatti, che il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza, rappresentanza o di mandato, avendo poi diritto ad una provvigione se il contratto è concluso.-
Il rapporto di mediazione, sia che le parti conferiscano preventivamente l’incarico al mediatore, sia che accettino comunque l’attività da lui prestata, trae sempre origine e fondamento dalla volontà dei soggetti, manifestata sia esplicitamente, sia implicitamente mediante fatti concludenti, come nel caso in cui le parti, avendone conoscenza, abbiano concluso l’affare avvalendosi dell’opera svolta dal mediatore, dimostrando in tal modo di volerla accettare.-
L’obbligazione del mediatore, il quale assume l’impegno generico di favorire la conclusione di un contratto cercando di procurare il consenso di altro soggetto, deve considerarsi adempiuta con l’espletamento leale dell’attività rivolta ad agevolare la formazione del contratto:l’ulteriore promessa di ottenere il consenso del terzo deve risultare in modo espresso.-
Il carattere essenziale della figura giuridica del mediatore è la sua imparzialità, in quanto egli si interpone tra le parti come soggetto terzo in assenza di ogni vincolo di mandato o di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario. La mancanza, quindi, di un rapporto di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con le parti interessate alla conclusione di un determinato affare costituisce un requisito essenziale nella qualità del mediatore come stabilito dall’art. 1754 c.c..-
La figura del mediatore, infatti, deve essere tenuta nettamente distinta dalla figura del mandatario, il quale non agisce con imparzialità, ma è incaricato dal mandate affinché compia determinati atti giuridici per suo conto, spendendo il nome del mandante stesso. Il mandatario ha diritto di rappresentare il mandante attraverso il negozio della procura, atto unilaterale che il mandante rivolge a terzi per investire il rappresentante di un potere, pertanto il mandato non può essere posto in essere per fatti concludenti a differenza della mediazione. Il mandatario che accetta l’incarico volto alla conclusione di un affare è tenuto all’obbligo di curarne l’esecuzione con diritto al compenso da parte del mediatore indipendentemente dal risultato conseguito e quindi anche se l’affare non è andato a buon fine; il mediatore, invece, non è soggetto a tale obbligo, in quanto, egli interponendosi in maniera neutrale e imparziale tra i due contraenti, ha soltanto l’onere di metterli in relazione, appianarne le divergenze e farli pervenire alla conclusione dell’affare alla quale è subordinato il compenso (come vedremo in seguito).-
La L. 39/1989 che disciplina la professione del mediatore, stabilisce all’art. 6 che hanno diritto alla provvigione solo coloro che sono iscritti nei ruoli degli agenti di mediazione, pertanto il contratto di mediazione stipulato con soggetti non iscritti negli appositi ruoli è affetto da nullità per contrarietà a norma imperativa, con conseguente obbligo, per il soggetto non iscritto, di restituzione della provvigione percepita.-
Pertanto, con la L. 39/1989 si evidenzia come primo requisito essenziale per il pagamento della provvigione, l’iscrizione del mediatore dell’apposito ruolo professionale tenuto presso le Camere di Commercio nelle loro sedi di competenza territoriale.-
L’art. 9 della L. 39/1989 ha specificato che per ottenere l’iscrizione all’albo, l’interessato deve presentare domanda e che qualora l’attività di mediazione sia esercitata da una società, i requisiti per l’iscrizione nel ruolo devono essere posseduti dal legale rappresentante della società stessa. Di conseguenza, il soggetto stesso, se legale rappresentante di una società di mediazione, non può ritenersi ipso facto abilitato a svolgere l’attività di mediatore. Gli agenti immobiliari, quali titolari o rappresentanti legali delle proprie agenzie devono, quindi, essere iscritti personalmente nell’apposito ruolo dei mediatori, condizione primaria e necessaria per pretendere il pagamento della provvigione.-
In secondo luogo, per legge e per consolidata e costante giurisprudenza, il diritto al pagamento della provvigione da parte del mediatore nasce al momento della conclusione dell’affare. Ma quando può dirsi veramente concluso l’affare? In quale momento?
Sulla scorta di quanto disposto dall’art. 1755 (ovvero: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”)la giurisprudenza sembrerebbe ammettere il pagamento della provvigione solo alla conclusione di un contratto definitivo o come dice il codice civile di un “affare” definitivo.-
Cosa deve intendersi quindi per affare o contratto definitivo? E’ qui che effettivamente sorgono i problemi sulla riscossione del compenso per il mediatore.-
Per affare, innanzi tutto, deve intendersi non solo il trasferimento di beni, ma qualsiasi operazione di contenuto economico che si risolva in un’utilità di natura patrimoniale: essa, pertanto, data la sua maggior latitudine rispetto alla nozione di contratto, è riferibile non soltanto ai contratti propriamente detti, ma ad ogni operazione generatrice di obbligazioni ed, infine, può essere riferito anche alla conclusione di una pluralità di contratti fra loro collegati e diretti, nel loro complesso, a realizzare un unico interesse economico.-
(Molti giuristi, tra cui anche gli esponenti procuratori, si sono interrogati sulla validità della pluralità di contratti che portano alla stipula del definitivo, contratti suscettibili a produrre comunque obbligazioni tra le parti, ma la giurisprudenza, ad oggi sembra non attribuirgli alcun riconoscimento effettivo), ma per adesso lasciamo da parte le osservazioni su tale punto (che sono e saranno molteplici) e vediamo meglio quando nella fattispecie un contratto è stato effettivamente concluso.-
La conclusione dell’affare da cui nasce il diritto del mediatore alla provvigione deve intendersi il compimento di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo giuridico che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno; la giurisprudenza, quindi, è concorde ormai da tempo a riconoscere che la conclusione di un contratto preliminare è sufficiente a far sorgere il diritto alla provvigione, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi forma scritta quando richiesta ad substantiam.-
Inoltre, ai fini del riconoscimento del diritto al pagamento della mediazione, l’affare è da ritenersi concluso tra le parti poste in relazione dal mediatore, quando tra loro sia costituito un vincolo giuridico che abilita ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione del contratto; pertanto anche un contratto preliminare di cosa altrui deve essere considerato atto conclusivo dell’affare, in quanto tale tipo di contratto non è né nullo né annu...

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