La responsabilità del mediatore: il regime sanzionatorio civile e penale in generale.-
La responsabilità del mediatore: il regime sanzionatorio civile e penale in generale.-
Il mediatore può essere chiamato a rispondere del suo operato sia in sede civile che penale, oltrechè amministrativa e disciplinare.-
Se il mediatore viola i suoi doveri, è convenibile in giudizio. Ipotesi particolare di responsabilità è quella di cui all’art. 1759, 2° co., c.c. che attiene alla responsabilità del mediatore per l’autentica delle firme apposte sulle scritture private stipulate in sua presenza anche in atti unilaterali, nonché quelle apposte per girata sui titoli di credito ( esclusi quelli al portatore o nominativi ) inviati per suo tramite. Il dettato normativo risulta inapplicabile ai documenti che le parti si scambiano direttamente.-
La natura della responsabilità mediatoria è controversa, in quanto secondo alcuni, è configurabile in termini di responsabilità oggettiva da obbligo di garanzia, accollata al mediatore a prescindere dalla sua diligenza nell’accertare l’ autenticità dei documenti ( tesi prevalente ), mentre, secondo altri, trattasi di responsabilità soggettivamente colposa da cui il mediatore sarebbe esonerato solo in ipotesi di impossibilità della prestazione per causa a lui in imputabile.-
In relazione all’obbligo di informazione, l’orientamento giurisprudenziale dominante ravvisa nell’art. 1759, 1° co., c.c. un’applicazione del principio di buona fede oggettiva, mentre quello minoritario la ritiene espressione del più ampio obbligo all’imparzialità. A prescindere dall’orientamento a cui si acceda, operativamente la violazione dell’obbligo di informazione determina in capo al mediatore il dovere di risarcire i danni arrecati.-
L’ambito applicativo dell’obbligo predetto ossia quelle circostanze relative alla valutazione dell’affare che sono state ritenute rilevanti dalla prassi giurisprudenziale, annovera le circostanze sull’identità e sui contraenti, sulla solvibilità e sulla solidità dei contraenti, sul silenzio malizioso di circostanze o di vizi della cosa venduta che ne diminuisce il libero godimento, quali quelle attinenti agli abusi edilizi, all’inagibilità ed all’inedificabilità.- L’art. 1759, 1° co., c.c. va coordinato agli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché alla disciplina dettata dalla riforma dell’89 che ha acclarato la natura professionale dell’attività mediatoria, subordinandone l’esercizio all’iscrizione a ruolo ( Cass. civ., 24.10.03, n. 16009, Italgiure, Web). I giudici di merito, sulla base di tale orientamento, hanno statuito che: «In tema di responsabilità professionale del mediatore, il positivo accertamento dell’esistenza di ulteriori iscrizioni ipotecarie non indicate nel preliminare, non può comportare, automaticamente, una declaratoria di inesigibilità da parte del mediatore della provvigione riscossa; non può ritenersi, infatti, compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa, da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli. Non rientra cioè nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico».- ( App. Roma, 23.6.05 ) Al riguardo, la Cassazione ha evidenziato che: «Anche se in genere il mediatore ha l’obbligo di procedere alla visura dei registri immobiliari in ordine ai beni che formano oggetto dei contratti per i quali svolge la propria attività professionale, tuttavia ha comunque il dovere di informare la propria clientela di eventuali rischi cui essa va incontro nell’acquistare beni che possano essere gravemente compromessi per l’esistenza di pesi rilevanti, come nel caso in specie. Si tratta sostanzialmente di oneri che gravano su un soggetto che svolge una professione…che addirittura non può rivendicare alcun compenso se non iscritto all’apposito albo professionale dei mediatori immobiliari».- (Cass. civ., 5.9.06, n. 19066, in Italgiure, Web) Colui il quale agendo come mediatore immobiliare e maturando per la sua attività la provvigione acquisti la proprietà delle somme riscosse dagli aspiranti compratori, commette il delitto di appropriazione indebita in quanto ha verso tali somme un preciso obbligo di consegna ai rispettivi mandanti (Cass. civ., 29.10.85, n. 11780 in Italgiure, Web).-
Il mediatore è tenuto nell’adempimento del suo incarico a comportarsi secondo le regole della correttezza ed a prestare la diligenza del buon padre di famiglia, principi cardine della buona fede contrattuale.-
Come è noto, secondo l’indirizzo attuale oramai consolidato, gli artifici ed i raggiri richiesti per la sussistenza del reato di truffa possono consistere anche nel silenzio maliziosamente serbato su alcune cir...
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