Quando una lottizzazione è da considerarsi abusiva?

Quando una lottizzazione è da considerarsi abusiva?

D: Tizio detiene un lotto di mq. 1180, facente parte di una lottizzazione la cui convenzione fu stipulata nel 1987, e comprende nella sua parte centrale un fabbricato rurale a suo tempo affittato, accatastato poi nel catasto urbano, con corte annessa per complessivi mq. 600.
Nel 2000 Caio, il proprietario, fraziona il lotto in 2 particelle A e B: la particella A comprende il fabbricato con corte annessa, la B il restante suolo, e mette in vendita il solo fabbricato rurale. L’affittuario, a cui viene proposta la vendita, pur ribadendo che il lotto doveva essere venduto così come riportato nella lottizzazione, alla fine decide di acquistare il solo fabbricato.
A distanza di 10 anni il proprietario del fabbricato, avendo deciso di vendere, sollecitato anche da un notaio consultato che pone come condizione della stipula del rogito il trasferimento dell’intero lotto (A e B), chiede al titolare della lottizzazione di poter acquistare la restante particella B.
Il titolare della lottizzazione si dichiara disposto a vendere a condizione che la particella B sia considerata suolo edificabile con pagamento del prezzo di mercato attuale per quella zona.
La particela B, che si incastra a forma di U atto al fabbricato, può essere considerata un suolo edificatorio anche se rappresenta un’area residuale del lotto originario, e contribuisce, altresì, a formare le fasce di rispetto imposte come vincolo dallo strumento urbanistico nonché dalla lottizzazione?
Il caso in questione: frazionamento del lotto in due particelle per poi venderle con atti separati ed a distanza di 10 anni allo stesso acquirente speculando anche sul prezzo di vendita, può rientrare in caso di lottizzazione abusiva?
Il proprietario del fabbricato rurale che non può vendere se non prima acquista la particella B alle condizioni di prezzo imposte, può ritenersi danneggiato e chiedere un risarcimento?
Risposta:
La lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio consiste nell’iniziare opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti o di quelli adottati e/o in violazione di leggi statali o regionali oppure nel trasformare terreni senza la prescritta autorizzazione.
La trasformazione può avvenire anche attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, di un terreno in lotti che, per loro caratteristiche (dimensione – natura – destinazione assegnata dagli strumenti urbanistici – numero – posizione – previsione di opere di urban...

... continua