Vizi occulti dell’appartamento: le vie legali per agire.-

Vizi occulti dell’appartamento: le vie legali per agire.-


Alcuni mesi dopo l'acquisto di un appartamento al piano sottotetto, Tizio ha riscontrato persistenti problemi di cattivi odori provenienti dagli esalatori fognari, posti sotto il colmo del tetto, in prossimità delle finestre. A un anno e mezzo dal rogito e dopo numerosi interventi per cercare di porre soluzione al problema da parte del costruttore (la palazzina è del 2006 e quindi ancora “garantita”), il problema persiste: seppur in maniera minore, a volte il cattivo odore si sente ancora, anche a finestre chiuse. Tizio come può risolvere in maniera definitiva il problema? Può agire privatamente e poi rivalersi sul costruttore? Trattandosi di una questione strutturale (emersa insieme ad altre, come infiltrazioni d'acqua e problemi di insonorizzazione), Tizio può rischiare che, in caso di futura compravendita, l'acquirente possa chiedere la diminuzione del valore d'acquisto pattuito? Quali elementi ha Tizio per rivalersi sul vecchio proprietario (venditore) o sul costruttore?R: Gli eventuali vizi o difetti di un immobile, se occulti, devono essere denunciati al venditore, ai sensi dell'articolo 1495 del codice civile, entro otto giorni dalla loro scoperta, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, ove occorre precisarne la natura e richiedere di provvedere alla loro rimozione, riservandosi, in caso di inattività del venditore, l'avvio di un azione legale; a ciò si può aggiungere la richiesta di risarcimento dei danni eventualmente subiti. L'azione si prescrive in un anno dalla consegna. In considerazione dei termini stretti della denuncia e dell'azione, per i problemi strutturali rilevati dal lettore, essendo ormai trascorso un anno e mezzo dal rogito notarile, è invocabile la garanzia del costruttore della palazzina, peraltro già allertato da Tizio, con conseguente applicabilità della disciplina prevista dall'articolo 1667 o dall'articolo 1669 del codice civile. Al fine di individuare la norma applicabile alla fattispecie concreta, si rende necessario, se non è stata ancora effettuata, compiere una perizia tecnica, per stabilire con precisione la causa, la natura e l'entità dei vizi riscontrati nell'immobile. Difatti, l'articolo 1667 del codice civile disciplina la garanzia che l'appaltatore (in genere la ditta costruttrice, che può coincidere con il venditore) è tenuto a prestare per le difformità e i vizi dell'opera, i quali devono essere denunciati dal committente, a pena di decadenza, entro sessanta giorni dalla scoperta. Tale denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi ovvero se li ha occultati. La norma in parola prevede, dunque, un'ipotesi di inadempimento contrattuale per difformità dell'opera rispetto all'accordo negoziale, dal momento che essa non corrisponde alle caratteristiche del progetto o è stata costruita senza osservare le regole tecniche, ancorché tali vizi o difformità non pregiudichino la conservazione ed il godimento dell'opera stessa. Ai sensi dell'articolo 1668 del codice civile, il committente, oltre a poter esercitare l'azione per l'eliminazione dei vizi o difformità della costruzione a spese dell'appaltatore o di riduzione proporzionale del prezzo, può esperire l'azione di risarcimento dei danni derivanti dalle ...

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