QUESITO N. 362: Quali sono le norme del codice civile che regolamentano i fabbricati con meno di 5 abitazioni(condominio non costituito ufficialmente, e senza tabelle millesimali)?

Quesito 362: Quali sono le norme del codice civile che regolamentano i fabbricati con meno di 5 abitazioni(condominio non costituito ufficialmente, e senza tabelle millesimali)?
Quali sono i criteri da adottare per la ripartizione delle spese di pulizia della scala e dell’illuminazione delle parti comuni dello stabile?


Le norme interessate alla risoluzione del quesito in questione sono gli artt. dettati dal codice civile in materia di condominio(1117 e ss.); questo perché non rileva nella pratica l’esistenza o meno di un apposito regolamento condominiale né la sopravvenienza di un formale atto costitutivo, essendo necessario, per la nascita di un condominio, la costruzione su suolo comune, o con il frazionamento, da parte dell’unico proprietario o comproprietario pro indiviso, di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva( Cass. Civ. 22/06/1982 n. 3787; Cass. Civ. 18/01/1982); è necessario e sufficiente quindi un fabbricato comune.-
Nel caso di specie il condominio non è dotato di un regolamento, né è stato nominato un amministratore,e probabilmente non è consuetudine fra i condomini riunirsi in assemblea per provvedere all’ordinaria amministrazione della cosa comune.-
Innanzi tutto si precisa che l’adozione di un regolamento di condominio nel caso di specie non costituisce un obbligo, essendo il numero di condomini inferiore a dieci; né è doverosa la nomina di un amministratore, necessaria solo nel caso in cui i condomini siano più di quattro. Tuttavia dovendo i condomini provvedere alla gestione e amministrazione del condominio previo il raggiungimento di un necessario accordo, è opportuno se non necessario addivenire alla convocazione di un’assemblea per fissare quelle poche e basilari regole che consentano la risoluzione dei problemi e questioni che ci sono state esposte, ossia la ripartizione delle spese di pulizia e manutenzione delle parti comuni.-
Avendo premesso che le decisioni da adottare vanno discusse in apposita assemblea si passa ora a considerare i risvolti che potrebbe avere sulle delibere assunte la mancanza delle tabelle millesimali, e quali potrebbero essere criteri di ripartizione delle spese alternative alle tabelle suddette.-
Secondo l’art 68 delle disp. att. c.c.“Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.[II]. I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.[III]. Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.”-
Come detto il condominio in questione non risulta dotato delle suddette tabelle, le quali, a norma dell’art. 1123 c.c.,costituiscono il parametro necessario per il computo della quota di spesa spettante a ciascun condomino(“le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazio...

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