Mediazione immobiliare: sì al rifiuto di corrispondere la provvigione in presenza di una irregolarità urbanistica non comunicata.-

Mediazione immobiliare: sì al rifiuto di corrispondere la provvigione in presenza di una irregolarità urbanistica non comunicata

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16623, del 16 luglio 2010, ha stabilito che la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.

Massima

L’art. 1759, comma 1, c.c. - che impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e la sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione - deve essere letto in coordinazione con gli art. 1175 e 1176 c.c. nonché con le disposizioni specifiche della materia, a partire dalla l. n. 39 del 1989 applicabile nella specie "ratione temporis"". In tale prospettiva il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l’accertamento della libertà dell'immobile oggetto di trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali e ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è pur sempre gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore e, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tale caso di astenersi dal darle. Deriva da quanto precede, pertanto, che qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente.


LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto - Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere -
Dott. MASSERA Maurizio - Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita - Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso 5158/2006 proposto da:
C.M. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in
ROMA, VIA ARCHIMEDE 138, presso lo studio dell'avvocato BELLINI
GIULIO, rappresentato e difeso dall'avvocato MANFRINO Roberto giusta
delega in calce al ricorso;
- ricorrente -
contro
BIMAR DI IVANO ROSSI SAS (OMISSIS) in persona del legale
rappresentante pro tempore Sig. R.I., elettivamente
domiciliata in ROMA, VIA DEI GRACCHI 20, presso lo studio
dell'avvocato FERRAIUOLO Maddalena, che la rappresenta e difende
unitamente agli avvocati REDI GIULIETTA, CASAVECCHIA MARCO giusta
delega a margine del controricorso;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 1600/2005 della CORTE D'APPELLO di TORINO,
Sezione Prima Civile, emessa il 30/9/2005, depositata il 19/10/2005,
R.G.N. 90/2005;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del
12/05/2010 dal Consigliere Dott. ADELAIDE AMENDOLA;
udito l'Avvocato GIULIO BELLINI per delega dell'Avvocato ROBERTO
MANFRINO;
udito l'Avvocato MADDALENA FERRAIUOLO per delega dell'Avvocato
GIULIETTA REDI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.
APICE Umberto, che ha concluso per il rigetto.

FATTO
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 16 novembre 1994 C.M. proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo con il quale, a istanza di BIMAR di Ivano Rossi s.a.s., gli era stato ingiunto il pagamento della somma di L. 13.209.000, a titolo di provvigione, oltre interessi e spese. A sostegno del mezzo deduceva che l'immobile che aveva promesso di acquistare avvalendosi della mediazione dell'ingiungente, non era urbanisticamente in regola, benché il promittente venditore ne avesse garantito la conformità alle vigenti norme edilizie, presentando esso, in luogo della cantina e del terrazzo autorizzati, un box con rampa di accesso non assentiti, talchè, a seguito della ristrutturazione, neppure era stato rilasciato certificato di abitabilità. Per le esposte ragioni - che lo avevano già indotto a chiedere la risoluzione del preliminare - oltre a non dovere alcuna provvigione alla controparte, aveva diritto, ex art. 2033 cod. civ., alla restituzione della somma di L. 3.570.000, indebitamente percepita da BIMAR, vuoi perché l'affare non era stato concluso, vuoi per violazione degli obblighi di informazione imposti al mediatore dall'art. 1759 cod. civ..
Resisteva l'opposta, eccependo che il C. era stato informato dal venditore della irregolarità, del tutto trascurabile e suscettibile di facile sanatoria, consistente nell'accatastamento del garage come cantina, per la cui eliminazione era già stata presentata scheda di variazione.
Con sentenza del 24 marzo 2004 il Tribunale di Torino revocava il decreto ingiuntivo, rigettava le domande di BIMAR s.a.s., condannando la stessa alla restituzione dell'acconto ricevuto nonchè alla rifusione delle spese di lite.
Proposto gravame dalla soccombente, la Corte territoriale, in data 19 ottobre 2005, in accoglimento dell'appello, respingeva l'opposizione nonchè la domanda riconvenzionale del C., per l'effetto condannando l'opponente al pagamento in favore dell'opposta della somma di Euro 17.550,20, oltre interessi e spese di causa.
Così motivava il giudicante il suo convincimento.
Le affermazioni dell'ingiungente - secondo cui essa non aveva alcun obbligo di accertare e comunicare una lieve irregolarità edilizia, sanabile in via amministrativa, di per sé inidonea a giustificare la risoluzione del contratto per fatto e colpa del venditore, tanto più che una settimana prima del preliminare era stata presentata scheda di variazione - non integravano affatto ammissione di conoscenza dei pretesi abusi, né tale conoscenza si evinceva tout court dalla pretesa divergenza tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza del quale l'intermediario era in possesso e lo stato dei luoghi. E ciò tanto più che il promittente venditore aveva garantito espressamente la regolarità urbanistica dell'immobile.
Aggiungeva il decidente: a) che non era emerso che un'irregolarità marginale come quella rilevata nella fattispecie fosse insuscettibile di sanatoria; in ogni caso essa non era tale da comportare la nullità del preliminare; b) che nella causa tra il C. e il promittente venditore l'inadempimento di questi, connesso alle irregolarità urbanistiche dell'immobile, non era stato considerato grave al punto da giustificare la risoluzione del contratto per colpa del medesimo; c) che nessun pregiudizio aveva in concreto subito il C., perché, esclusa la risoluzione per inadempimento, il preliminare era stato considerato risolto per mutuo dissenso, con restituzione al promissario acquirente della caparra versata.
Avverso detta pronuncia propone ricorso per cassazione C. M. affidato a due motivi e illustrato da memoria.
Resiste con controricorso BIMAR di Ivano Rossi s.a.s..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.1 Col primo motivo il ricorrente denuncia malgoverno delle risultanze probatorie, e conseguente, erronea applicazione dell' HYPERLINK "javascript:Qlink('http://polu/include/deco_nav_Link_Q.asp?bd=CO&estr=CCXA1759',%20false,%20'')" art. 1759 cod. civ.. Sostiene che l'ingiungente, nelle sue difese, aveva in sostanza ammesso di essere a conoscenza delle irregolarità edilizie del...

... continua