Multiproprietà: i requisiti del contratto preliminare.-

Multiproprietà: i requisiti del contratto preliminare

«La Corte di Cassazione ha preso in esame la multiproprietà immobiliare e ha stabilito che - dovendo essere in concreto individuata la quota di ciascun comproprietario come effettiva entità della partecipazione al godimento dell'alloggio - il contratto preliminare avente per oggetto la vendita di una quota di multiproprietà deve recare l'indicazione della quota nella sua effettiva misura o almeno i criteri per la sua determinazione millesimale, in mancanza dei quali il contratto è nullo».-

Un'interessante sentenza della Corte di Cassazione (n. 6352 del 24 febbraio 2010) si è occupata della cosiddetta multiproprietà immobiliare, con riferimento agli elementi essenziali per la validità del contratto preliminare che ha per oggetto la vendita di una quota di multiproprietà.-
La Suprema Corte, in proposito, ha stabilito che l'istituto della multiproprietà immobiliare si caratterizza per il diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti e richiede che venga in concreto individuata la quota di ciascun comproprietario come effettiva entità della partecipazione al godimento dell'alloggio; di conseguenza, dal momento che il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo,il preliminare che ha per oggetto la vendita di una quota di multiproprietà deve recare l'indicazione della quota nella sua effettiva misura oppure, in ogni caso, i criteri per la sua determinazione millesimale, non risultando sufficiente l'indicazione del solo periodo di godimento dell'immobile riservato al promissario acquirente. In mancanza di tale indicazione specifica, quindi, il contratto preliminare va considerato nullo.-
L'origine della sentenza
La vicenda che ha dato origine alla sentenza della Suprema Corte è incominciata con l'azione giudiziaria esercitata dal promissario acquirente di una multiproprietà immobiliare contro la società promissaria venditrice e contro la società finanziatrice per ottenere la dichiarazione di invalidità del contratto preliminare e l'invalidità del contratto di finanziamento stipulato al fine di compiere tale acquisto.-
L'azione si basava sul fatto che l'oggetto del contratto di acquisto risultava indeterminato.-
La massima
Multiproprietà; contratto preliminare di vendita di quota di multiproprietà; requisiti del contratto; individuazione della quota o determinabilità della stessa
Cass. civ., Sez. II, sent. n. 6352, 16.3.2010
L'istituto della multiproprietà immobiliare, che si caratterizza per il diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti, richiede che sia in concreto individuata la quota di ciascun comproprietario come effettiva entità della partecipazione al godimento dell'alloggio; pertanto, poiché il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, il preliminare avente a oggetto una quota di multiproprietà deve recare l'indicazione della quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, incidendo tali elementi sulla determinatezza o determinabilità dell'oggetto del contratto ai sensi dell'art. 1346 cod. civ., e non risultando quindi sufficiente l'indicazione del solo periodo di godimento dell'immobile riservato al promissario acquirente.La società venditrice, da parte sua, si era costituita in giudizio rilevando che la proposta di acquisto risultava irrevocabile perché l'unità abitativa oggetto del contratto era stata individuata mediante un numero specifico per una determinata settimana di ogni anno. La domanda era stata però rigettata e anche i giudici di secondo grado avevano respinto l'appello.
Ma l'appellato aveva allora proposto ricorso per cassazione che è stato infine accolto dalla Suprema Corte. Nella loro motivazione i giudici di legittimità, infatti, hanno censurato la sentenza di appello nella quale, dopo avere osservato che il contenuto del diritto di comproprietà si sostanzia nell'attribuzione ogni anno in favore del multiproprietario del godimento pieno ed esclusivo di un immobile per un lasso di tempo della durata minima di sette giorni, era stato affermato che nella fattispecie il promissario compratore aveva avuto la possibilità di conoscere il periodo di godimento e il numero dell'unità immobiliare a lui riservata con allegata planimetria del complesso immobiliare, con conseguente determinazione - in tal modo - dell'oggetto del contratto. La Suprema Corte, per arrivare alla conclusione opposta, è partita dalla premessa che nuove esigenze di carattere economico-sociale sono alla base della nascita della multiproprietà immobiliare, che è caratterizzata dal diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti. Poi la Corte ha ricordato che la dottrina ha ricostruito il fenomeno della multiproprietà immobiliare in termini di trasferimento, da parte del soggetto proprietario di un determinato complesso immobiliare, di una quota di comproprietà di una stessa unità immobiliare compresa in tale complesso a ogni singolo acquirente con il vincolo perpetuo di uso turnario tra i vari acquirenti in periodi predeterminati e ciclici con vincolo di immodificabili della destinazione e di indivisibilità della cosa; e ha ricordato pure che è stato poi evidenziato, alla luce dei diversi schemi negoziali attraverso cui la multiproprietà viene disciplinata nella prassi, un riferimento costante alla comunione e, limitatamente alle parti e ai servizi in comune a tutti i multiproprietari, al condominio. La Cassazione ha poi ritenuto inappaganti altre ricostruzioni della multiproprietà ispirate dalla novità della tendenza all'adozione nella realtà economico-sociale del criterio turnario per regolare il godimento tra più soggetti di un determinato bene; e ha criticato in particolare l'orientamento che riconduce la multiproprietà a un atto di autonomia privata diretto a costituire un nuovo diritto reale, ritenendola in evidente contrasto con il principio vigente nel nostro ordinamento giuridico del “numero chiuso” dei diritti reali; aggiungendo inoltre che non è corretta neppure la configurazione della multiproprietà come una forma di proprietà temporanea, perché, pur senza tenere conto del problema dell'ammissibilità di un simile istituto nell'ordinamento giuridico italiano (nel quale il diritto di proprietà è disciplinato come perpetuo), il carattere turnario del godimento non dà luogo a una proprietà limitata nel tempo, ma semmai ciclica. Formulate queste premesse di carattere sistematico, la Corte ha attribuito rilievo decisivo all'individuazione della quota come concreta ed effettiva entità della partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell'alloggio oggetto di comproprietà e quindi ha osservato che il giudice di appello, limitandosi a tal proposito a fare riferimento alla previsione nel contratto preliminare a un preciso periodo di godimento dell'unità immobiliare riservata al promissario acquirente, non aveva invece considerato che la misura della partecipazione di quest'ultimo alla multiproprietà poteva essere espressa soltanto dall'individuazione della quota di sua pertinenza e che i criteri per la determinazione della quota stessa non possono certo essere espressi solta...

... continua