QUESITO N. 371: Se i condomini sono tenuti al pagamento delle spese di manutenzione del tetto, anche nell’ipotesi in cui lo stesso sia di proprietà esclusiva di uno o più condomini.-

Quesito n. 371: Se i condomini sono tenuti al pagamento delle spese di manutenzione del tetto, anche nell’ipotesi in cui lo stesso sia di proprietà esclusiva di uno o più condomini.-

Il caso in esame richiede la preliminare elencazione delle parti comuni degli edifici condominiali: a mente dell’art. 1117 cod. civ., per quel che ci interessa, "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune…".
L'art. 1123 cod. civ. stabilisce poi che "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Alla luce quindi dell’art. 1117 c.c. e in assenza di un particolare e diverso accordo, i “tetti e lastrici solari” sono sicuramente parti comuni alla cui manutenzione, se non destinati ad uso esclusivo da parte di alcuno dei condomini, devono concorrere tutti coloro che ne fruiscono in proporzione delle rispettive quote millesimali.
In tal senso la Suprema Corte ha stabilito che: “Le spese di rifacimento del tetto di un edificio diviso in più piani sono sostenute dai condomini, ai sensi degli art. 1117 e 1123 c.c., in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell'art. 1101 in materia di comunione (in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote), trovando spiegazione la detta deroga nella funzione strumentale delle parti comuni dell'edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio, consentendone la esistenza e l'uso” ( HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD%26op-id=5%26Action=ExecuteQuery%26ID_HEADER=282399%26" Cassazione civile, sez. II, 29/04/1993, n. 5064).
Deve così precisarsi che possono aversi “tetti o lastrici solari” definibili come le parti aventi collocazione terminale dell’edificio e funzione esclusiva o comunque assolutamente preminente la copertura del medesimo: in tal caso e salvo risulti diversamente dal titolo di proprietà, concorrono tutti i condomini, nessuno escluso, in proporzione delle rispettive quote millesimali, indipendentemente dal piano in cui la relativa proprietà è localizzata, e ciò per il fatto che non vi è uso esclusivo di alcuna delle unità abitative costituenti il condominio (ex art. 1123, co. 1); diversamente, qualora vi sia uso esclusivo di uno o alcuni dei condomini, questi ultimi concorrono nella misura di 1/3 al sostentamento delle relative spese, mentre i restanti 2/3 devono essere sostenuti da tutti i condomini che fruiscono della copertura comune in proporzione delle rispettive quote millesimali (ex art. 1126).
I criteri enunciati dalle predette norme del Codice civile trovano riscontro nella giurisprudenza di legittimità: “In tema di condominio di edifici, il criterio di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, previsto dal comma 1 dell'art. 1123 c.c., non si applica quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, per le quali, a meno che non vi sia un diverso accordo delle parti, il criterio è, invece, quello della proporzionalità tra spese ed uso stabilito dal comma 2 del medesimo articolo, o quando si tratta di cose che, benché comuni, sono destinate a servire solo una parte dell'intero fabbricato, per...

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