QUESITO N. 376: è valida la scrittura privata non trascritta stipulata tra due proprietari di fondo rustico che preveda la concessione della servitù di passaggio anche in favore dei proprietari di tutti gli altri fondi limitrofi che non hanno partecipato

Quesito n. 376: è valida la scrittura privata non trascritta stipulata tra due proprietari di fondo rustico che preveda la concessione della servitù di passaggio anche in favore dei proprietari di tutti gli altri fondi limitrofi che non hanno partecipato alla suddetta scrittura? La succitata servitù, costituita, mediante scrittura privata e quindi non trascritta, è opponibile al terzo acquirente?


Per poter affrontare la problematica sottesa al caso in esame, occorre compiere un breve cenno all’istituto delle servitù prediali, facendo specifico riferimento alla disciplina applicabile nell’ipotesi in cui si costituisca una servitù mediante contratto, valutando altresì la validità e l’efficacia di una scrittura privata non trascritta che preveda la concessione di una servitù di passaggio in favore di terzi.
In primo luogo, occorre rilevare che il codice civile, all’art. 1027, definisce la servitù prediale come un peso, una limitazione, imposta al godimento di un fondo – detto servente - per l’utilità di altro fondo – detto dominante - appartenente a diverso proprietario, dove per utilità si intende non soltanto un vantaggio economico, ma anche una maggiore comodità o amenità. Per l’essenza della servitù non basta un solo vantaggio del proprietario che non sia in relazione con un vantaggio del fondo. Il proprietario del fondo dominante riceve il vantaggio della servitù appunto attraverso il suo bene; l’utilità del fondo dominante è elemento essenziale della servitù e l’interesse e l’attitudine a soddisfarlo non devono essere contingenti. Deve sussistere, in altri termini, la perpetua causa, ovvero la rispondenza della servitù ad una durevole utilità per il fondo dominante, qualora essa non sia destinata a durare in perpetuo.
Per ciò che concerne la costituzione delle servitù, deve rilevarsi che le stesse, per espressa disposizione codicistica (art. 1031 c.c.), possono scaturire da un’imposizione - normativa o giudiziale che sia - o per volontà delle parti; nel primo caso si parla di servitù coattive, nel secondo di servitù volontarie.
Nel caso de quo, la servitù di passaggio nasce da una scrittura privata non trascritta, stipulata tra due proprietari di fondi confinanti, nella quale viene prevista un’estensione di efficacia del beneficio concessorio in favore di tutti gli altri comproprietari dei fondi ubicati a monte che non hanno partecipato alla menzionata scrittura. In altri termini, viene a configurarsi un’ipotesi di costituzione volontaria di servitù di passaggio, anche in favore di terzi e ci si interroga in merito alla validità ed efficacia di una scrittura di tal genere, non essendo la stessa stata trascritta.
Essendo di tal fatta la richiesta di parere, si deve evidenziare che la mancata partecipazione al negozio costitutivo di una servitù di taluno dei comproprietari di un fondo indiviso non priva l'atto di effetti giuridici. Se, infatti, trattasi di servitù attiva, la stipulazione effettuata dagli altri condomini, è valida ed efficace nei conf...

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