Il rispetto dei requisiti indispensabili per le agevolazioni sulla “prima casa”.-

Il rispetto dei requisiti indispensabili per le agevolazioni sulla “prima casa”

MASSIMA: Fisco – Imposte indirette – Imposta di registro – Trasferimento di residenza – Tassazione agevolata «prima casa» – Decorso del termine – Registrazione – Accertamento
Corte di Cassazione, ord. 11 febbraio 2011, n. 3507, Sez. Trib. – Pres. Merone; Rel. Blasi – Ag. Entrate c. Fe.Ma. (avv. Mazzetti, Maccabruni)
L’inutile decorso del termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza non è di ostacolo alla fruizione del beneficio per l’acquisto della «prima casa».
Infatti, tale termine non ha natura perentoria, ma la decadenza dal beneficio fiscale deve ricollegarsi solo all’inutile decorso del termine triennale, dettato ex art. 76, comma 2 D.P.R. n. 131/1986, decorrente dalla data di registrazione dell’atto, per l’esercizio del potere di accertamento da parte dell’Ufficio fiscale


L’ordinanza annotata richiama dei principi consolidati della Corte per riconoscere la tassazione agevolata (aliquota del 3% dell’imposta di registro) per l’acquisto della cosiddetta «prima casa», ancorché il trasferimento della residenza non sia avvenuto entro il termine di 18 mesi previsto ex art. 1, Nota II-bis Tariffa D.P.R. n. 131/1986 (Testo Unico imposta di registro).
In particolare, la Corte ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle entrate e ritenuto illegittimo il provvedimento di revoca del beneficio fiscale per l’acquisto della «prima casa» precisando che il termine di 18 mesi, indicato dalla norma per il trasferimento della residenza, non costituisce un termine perentorio, ma sollecitatorio e la decadenza dell’agevolazione fiscale deve, invece, ricollegarsi solo all’inutile decorso del termine triennale, di cui all’art. 76, comma 2 D.P.R. n. 131/1986, decorrente dalla data registrazione dell’atto.
Vale a dire che il termine ultimo entro il quale l’acquirente, per non decadere dal beneficio fiscale, può trasferire la residenza nell’abitazione principale è quello triennale entro cui l’Ufficio fiscale, a pena di decadenza, può revocare l’agevolazione e liquidare la maggiore imposta.
La pronunzia merita adesione anche se con qualche precisazione circa il momento iniziale dal quale inizia a decorrere il termine decadenziale per l’esercizio del potere di rettifica da parte della Finanza.

Requisiti di accesso
L’art. 1, Nota II-bis Tariffa parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 riconosce, a fronte di determinate condizioni, la possibilità di usufruire di agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa di abitazione principale, cosiddetta «prima casa».
Tale regime di favore, introdotto dall’art. 1, legge n. 168/1982 (cosiddetta Legge Formica), dispone che gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni non di lusso ovvero gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, di usufrutto, uso e abitazione sulle stesse, sono soggetti alle imposta di registro agevolata (3%) ipotecaria e catastale in misura fissa se ricorrono tutte le seguenti condizioni:
l’immobile ubicato nel Comune ove l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel Comune ove è situato l’immobile da acquistare;
nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni «prima casa».
Tali requisiti riguardano anche l’acquisto con atto separato di immobili classificati nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7 destinati a pertinenze della «prima casa».
Trasferimento di residenza
Con riferimento alla dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile, occorre distinguere due differenti momenti temporali stabiliti dalla legge per usufruire del beneficio fiscale.
Il primo è quello del rogito notarile, momento in cui l’acquirente deve, a pena di decadenza, dichiarare di voler trasferire la residenza.
Il secondo riguarda il momento in cui deve «realizzarsi» il requisito del trasferimento della residenza. Sul punto appare ormai consolidato il principio della giurisprudenza di legittimità secondo cui il termine di 18 mesi, indicato dall’art. 1 Nota II-bis D.P.R. n. 131/1986, non costituisce il termine perentorio entro cui trasferire la residenza, ma termine meramente sollecitatorio (cfr. Cass., ord. n. 3507/2011).
Al riguardo è stato, altresì, precisato che i benefici fiscali per l’acquisto della «prima casa» spettano anche all’acquirente di immobile in corso di costruzione, da destinare ad abitazione principale, anche se tali benefici possono essere conservati solo se «la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, sia realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti stessi per usufruire di tali benefici» (cfr. Cass. n. 18300/2004).

Inesistenza o successiva mancanza dei requisiti
L’agevolazione fiscale per l’acquisto della «prima casa», come ricordato, sono subordinate alla sussistenza di tutte le condizioni su elencate.
La mancanza originaria o successiva di una di essere comporta revoca dei benefici fiscali con conseguente applicazione dei tributi in misura ordinaria, oltre a sanzioni amministrative.
Il provvedimento di revoca dell’Ufficio fiscale, diretto a denunziare il mendacio dell’acquirente e la perdita dei benefici sulla scorta delle sue dichiarazioni, è soggetto al termine di decadenza triennale fissato dal citato art. 76, comma 2 D.P.R. n. 131/1986.
Tuttavia, a seconda di quali siano le cause di decadenza dalle agevolazioni «prima casa», differente è il momento iniziale (dies a quo) dal quale l’Ufficio fiscale è in grado di esercitare l’attività di accertamento e, pertanto, inizia decorrere il termine decadenziale triennale per esercitare il potere di rettifica.

I termini essenziali delle azioni del Fisco
Come accennato il termine triennale d...

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