QUESITO N. 377: Se è possibile intraprendere all’interno dell’area condominiale attività di commercio al dettaglio di prodotti alimentari e bevande, laddove nel regolamento condominiale sia vietata esplicitamente l’apertura di negozi alimentari.-

Quesito n. 377: Se è possibile intraprendere all’interno dell’area condominiale attività di commercio al dettaglio di prodotti alimentari e bevande, laddove nel regolamento condominiale sia vietata esplicitamente l’apertura di negozi alimentari.-


La materia di cui trattasi è specificatamente disciplinata dall’art. 1138 c.c. sul regolamento di condominio, a norma del quale “quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a 10 , deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni…nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.”
Le clausole del regolamento possono avere natura contrattuale o regolamentare, di cui solo le prime possono incidere sulla sfera soggettiva dei condomini e possono quindi essere modificate solo col consenso unanime di tutti i condomini.
Ai sensi del quarto comma del suddetto articolo le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dall’atto d’acquisto e dalle convenzioni[…]. Tale comma si riferisce ai regolamenti approvati a maggioranza e non a quelli approvati da tutti i condomini, i quali hanno valore contrattuale e, come tali, ben possono contenere limitazioni ai poteri dei condomini stessi e ai loro diritti sui beni comuni e anche individuali, traendo validità ed efficacia dal consenso degli interessati, purchè espresso nella forma richiesta in relazione alla natura di ciascuna limitazione.
I divieti e le limitazioni di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, come i vincoli di una determinata destinazione ed il divieto di mutare la originaria destinazione, posti con il regolamento condominiale predisposto dall’originario proprietario ed accettati con l’atto d’acquisto, devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco dall’atto stesso.
I divieti e le limitazioni di cui sopra possono essere formulati nel regolamento sia mediante elencazione dell’attività vietate sia mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare: nella prima ipotesi è sufficiente verificare, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, se la stessa sia inclusa nell’apposito elenco, dovendosi ritenere che già in sede di redazione del regolamento ne siano stati valutati gli effetti come necessariamente dannosi; nella seconda ipotesi, essendo mancata la valutazione in astratto degli effetti dell’attività, è necessario accertare l’effettiva capacità della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare(94/11126). Inoltre, nel caso di violazione del divieto contenuto in un regolamento condominiale di natura contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere anche nei confronti del conduttore del locale di proprietà esclusiva la cessazione della destinazione abusiva (01/15765).
Nel caso che è stato sottoposto alla nostra attenzione da regolamento è espressamente vietata l’apertura di negoz...

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