QUESITO N. 382: Se uno dei comproprietari di una corte comune può creare un accesso dalla sua proprietà esclusiva apponendo manufatti nella stessa corte prescindendo dal consenso degli altri aventi diritto?

Quesito n. 382: uno dei comproprietari di una corte comune può creare un accesso dalla sua proprietà esclusiva apponendo manufatti nella stessa corte prescindendo dal consenso degli altri aventi diritto?

L'art. 1102 cod. civ., nel regolare i diritti dei partecipanti alla comunione, prescrive che in ogni caso non può essere alterata la destinazione della cosa comune, sicché solo le modificazioni di questa, in quanto consentano il pari uso secondo il diritto di ciascuno, rientrano nella previsione legale, mentre è vietata ogni diversa attività innovatrice.
 La destinazione della cosa comune - che, a norma dell'art. 1102 c.c., ciascun partecipante alla comunione non può alterare - dev'essere determinata attraverso elementi 1) economici, quali gli interessi collettivi appagabili con l'uso della cosa, 2) giuridici, quali le norme tutelanti quegli interessi, e 3) di fatto, quali le caratteristiche della cosa.
In parole povere: tutti possono usare le cose comuni senza pregiudicare l’altrui utilizzo. Ma quando si verifica il pregiudizio? L’esempio classico è dato dall’apporre ostacoli all’accesso delle unità abitative (es. con autovetture davanti all’ingresso).
In tema di comunione, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri comproprietari, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di questi ultimi. In particolare, per stabilire se l'uso più intenso da parte del singolo sia da ritenere consentito ai sensi dell'art. 1102 c.c., non deve aversi riguardo all'uso concreto fatto della cosa dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; l'uso deve ritenersi in ogni caso consentito, se l'utilità aggiuntiva, tratta dal singolo comproprietario dall'uso del bene comune, non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene e sempre che detto uso, non dia luogo a servitù a carico del suddetto bene comune. ( HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD%26op-id=5%26Action=ExecuteQuery%26ID_HEADER=436497%26" Cassazione civile, sez. II, 01/08/2001, n. 10453)
Sulle innovazioni: "in tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico - giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (la S.C. ha così escluso che costituisse innovazione vietata il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rendeva inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limitava a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria)-Cass. 5 ottobre 2009, n. 21256- (sul punto si vedano anche Cass., n. 11936 del 1999; Cass., n. 15460 del 2002).
In buona sostanza è lecito sintetizzare affermando che non laddove non vi siano controindicazioni di carattere materiale, è legittimo, e non costituisce innovazione, l’uso della cosa comune consistente nel transito dell’autoveicolo al solo fine di raggiungere i locali di proprietà destinati ad autorimessa.
La Corte di appello di Salerno nel 2004 ha affermato che “la destinazione del cortile al transito esclusivamente pedonale non poteva ritenersi compatibile con l'apertura di un accesso per gli automezzi da parte dei proprietari del vano terraneo, in quanto l'ingresso e la sosta dei veicoli nell'area, impedendo o intralciando l'uso della stessa agli altri condomini, esorbiterebbe dall'ambito di un uso più intenso e più esteso della cosa comune, per rientrare in quello delle innovazioni vietate ai sensi dell'art. 1102 cod. civ.. (Sent. del 16 giugno 2004).
In sostanza secondo la corte salernitana il passaggio con le autovetture da parte dei convenuti ledeva il passaggio (nonché la fermata con le autovetture!) degli altri condomini costituendo innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c.!
Il Giudice di Legittimità, tuttavia, ribaltando la decisione scaturita dall’appello, ha ribadito il proprio consolidato orientamento in materia di uso delle cose comuni ex art. 1102 c.c. e di innovazioni ex art. 1120 c.c.
Secondo il Supremo Collegio, infatti, "il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quel...

... continua