QUESITO N. 389: Se i condomini del pianterreno devono partecipare alle spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, dell’ascensore.-

Quesito n. 389: Se i condomini del pianterreno devono partecipare alle spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, dell’ascensore

L'art. 1123 cod. civ. stabilisce che «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
In tema di condominio di edifici la regola posta dall'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione a ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica "ratio", alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente. Nell'ipotesi, invece, d'installazione "ex novo" dell'impianto dell'ascensore trova applicazione la disciplina dell'art. 1123 c.c. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino). (Cass. civ. Sez. II, 25-03-2004, n. 5975).-A prescindere dal criterio di ripartizione applicabile a seconda che si tratti di manutenzione o ricostruzione dell'ascensore già esistente o di installazione ex novo dell'impianto medesimo, sia la giurisprudenza che la più recente dottrina ritengono che le relative spese siano a carico di tutti i condomini, posto che l'impianto di ascensore è un servizio comune a tutti i condomini, che contribuisce al prestigio dell'intero fabbricato e che è teoricamente utilizzabile anche dai condomini del piano terreno o interrato.
In tal senso, infatti, vi è una serie di sentenze che hanno sostenuto che le spese di rifacimento e manutenzione sono a carico anche dei proprietari dei locali al piano terra, in quanto l’ascensore, ai sensi dell’art. 1117 c.c. rappresenta una parte comune e anche loro possono trarre utilità dall’impianto che valorizza l’intero stabile. Cass. Civ. 3264/2005: «In tema di condominio d'edifici, la regola posta dall'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo) in mancanza di criteri condizionali, è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica ratio, alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell'ascensore già esistente (su cui incide il logorio dell'impianto, proporzionale all'altezza dei piani). Pertanto anche nel caso in cui l'ascensore sia stato installato successivamente alla costruzione dell'edificio, ma con il consenso di tutti i condomini, l'impianto è di proprietà comune - secondo la presunzione di cui all'art. 1117 n. 3, c.c., in mancanza di titolo contrario - fra tutti i condomini in proporzione al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva (art. 1118 c.c.) e la ripartizione delle spese relative all'ascensore è regolata dai criteri stabiliti dall'art. 1124 c.c. e dall'art. 1123 c.c. che costituisce una specifica applicazione mentre se il contributo finanziario apportato dai condomini nella costruzione dell'impianto, è d'entità maggiore rispetto alla quota di comproprietà, può dare luogo soltanto ad un diritto di credito del singolo condomino verso il condominio»; e nel merito:Trib. di Salerno, 03/11/2009, sez. I:  «Sussistendo una presunzione di condominialità dell'ascensore, e dovendo le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie, essere ripartite tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità dettato dagli art. 1123 e 1124 c.c., a nulla vale la considerazione che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruiscano in concreto».-Ciò posto in linea generale, tuttavia ad una conclusione difforme (e favorevole al titolare del condomino a piano terra di cui al quesito) si giunge applicando alla fattispecie considerata la disposizione dell'ult. Co. dell'art. 1123 cod. civ. Infatti, se il condomino del pianterreno dimostra che nessuna utilità ha per lui l'ascensore condominiale potrebbe opporre diniego al pagamento delle spese per il cambio di ascensore, in quanto relative ad un bene che non utilizza né per il godimento dell'unità immobiliare di sua titolarità esclusiva, né per il godimento delle altre parti comuni condominiali. A sostegno di siffatta interpretazione si può citare recente giurisprudenza di merito, applicabile per analogia anche al caso di specie: "In tema di comunione e condominio, ai sensi dell'art. 1123 c.c. le spese di manutenzione dell'impianto idrico des...

... continua