Contratto preliminare di compravendita: se, ai fini della conclusione del contratto, proposta e accettazione devono essere conformi.-

Contratto preliminare di compravendita: se, ai fini della conclusione del contratto, proposta e accettazione devono essere conformi


MASSIMA

«Agli atti negoziali della proposta e dell’accettazione sono applicabili gli artt. 1362 e 1366 c.c. con la conseguenza che la dichiarazione di accettazione non può essere intesa nel senso attribuitole soggettivamente dall’autore, se tale senso non corrisponde, in aderenza al criterio di reciproca lealtà cui deve ispirarsi la condotta tra le parti, a quello in cui può essere inteso dal destinatario della dichiarazione stessa, sulla base della oggettiva riconoscibilità del tenore effettivo dell’atto medesimo». «L’accordo su alcuni punti essenziali del contratto non esaurisce la fase delle trattative, poiché, al fine di porre in essere un vincolo contrattuale definitivo, è necessario che tra le parti sia raggiunta l’intesa sia sugli elementi principali che su quelli secondari, tranne il caso che le parti abbiano dimostrato di non voler subordinare la perfezione del contratto al successivo accordo su elementi complementari, nel qual caso, considerata la comune intenzione delle parti, è sufficiente, ai fini del perfezionamento del contratto, che il consenso sia stato raggiunto sugli elementi essenziali del contratto»


CASUS DECISUS

Con atto di citazione notificato il 22.2.1994 S.M.S.A. conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Perugia, F.A. ved. D.C. e D.C.G. esponendo di aver stipulato con le stesse, mediante scambio di corrispondenza, un contratto di acquisto di tre appartamenti con autorimessa in (omissis) e che le venditrici si erano rifiutate di addivenire alla stipula del relativo atto pubblico. Chiedeva, pertanto, pronunciarsi sentenza produttiva degli effetti del contratto di trasferimento ovvero dichiarare l’avvenuto trasferimento e, comunque, condannare parte convenuta a procurargli l’acquisto degli immobili. Le convenute si costituivano e chiedevano il rigetto della domanda, deducendo che vi erano state solo trattative e che raccordo contrattuale non si era mai perfezionato - tanto più che la corrispondenza era stata intrattenuta da una sola delle comproprietarie, F.D.C.A.
Con sentenza 28.6.2001 il Tribunale respingeva la domanda compensando le spese processuali, ritenendo che non si era formato raccordo sul prezzo unitario per metro quadrato e sulla superficie dei singoli alloggi. Proponeva appello il S.M.S. chiedendo la riforma della sentenza di primo grado ed il risarcimento dei danni, sostenendo l’erronea interpretazione data dal giudice di prime cure alla corrispondenza intercorsa con una delle convenute. Queste ultime resistevano, proponendo appello incidentale relativamente alla disposta compensazione delle spese di lite e ribadendo la situazione di incertezza sulle modalità di vendita, tanto che lo stesso S. aveva avvertito l’esigenza di richiedere la stipula di un contratto preliminare.
Con sentenza in data 4.11.2004 la Corte di Appello di Perugia, in totale riforma della sentenza di primo grado, dichiarava "l’avvenuto trasferimento in capo al Dr. S.M.S.A. della quota di proprietà, pari al 50% indiviso, di F.D.C.A. sui tre appartamenti con garages, siti in (omissis) , alle condizioni previste nella lettera 11.5.1993 della D.C. , accettate dal S. con lettera 8.7.1993"; dichiarava F.A. obbligata, nei confronti del S. , a procurargli l’acquisto della residua quota di proprietà di D.C.G. ; condannava F.A. al risarcimento dei danni, da quantificarsi in separata sede, nei confronti del S. , oltre alle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio.
Affermava la Corte territoriale che, con l’arrivo alla F. (il 12.7.93) della missiva 8.7.93 di accettazione del S. , il contratto si era concluso ed a nulla rilevava che l’attore, con la stessa missiva avesse chiesto di definire un contratto preliminare "che sarebbe servito soltanto a meglio formalizzare i reciproci impegni ed a facilitarne l’eventuale ricorso ad un adempimento forzoso". Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione D.C.G. , in proprio e quale erede legittima di F.A. , sulla base di un unico motivo. Resisteva con controricorso il S. che proponeva altresì ricorso incidentale. Entrambe le parti depositavano memorie.

ANNOTAZIONE
Nella sentenza in commento, la seconda sezione della corte di cassazione si occupa di conclusione del contratto con particolare riguardo agli istituti della proposta e della accettazione. E’ pacifico che il contratto si considera concluso nel momento in cui il proponente viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. Quando, però, l’accettazione non è conforme alla proposta, essa equivale a nuova proposta, con la conseguenza che il contratto può ritenersi perfezionato solo nel momento in cui la parte che ha accettato con modifiche l’originaria proposta, abbia, a sua volta, avuto conoscenza dell’accettazione dell’originaria proposta, la quale può avvenire anche tacitamente.Ai fini della conclusione del contratto, proposta e accettazione devono essere conformi.E’ altresì pacifico poi che una dichiarazione si può qualificare come proposta contrattuale solo quando sia suscettibile di accettazione pura e semplice, già contenendo tutte le condizioni del contratto, mentre non spetta tale qualificazione ove la volontà non è univoca, ma perplessa e non manifesta una decisione ma una disponibilità ed un auspicio. E’ pacifico inoltre che agli atti negoziali della proposta e dell’accettazione sono applicabili gli artt. 1362 e 1366 c.c. con la conseguenza che la dichiarazione di accettazione non può essere intesa nel senso attribuitole soggettivamente dall’autore, se tale senso non corrisponde, in aderenza al criterio di reciproca lealtà cui deve ispirarsi la condotta tra le parti, a quello in cui può essere inteso dal destinatario della dichiarazione stessa, sulla base della oggettiva riconoscibilità del tenore effettivo dell’atto medesimo. Siffatti principi in materia di proposta ed accettazione devono poi tenere conto di un ulteriore fondamentale principio affermato in materia di formazione del contratto ossia il principio secondo cui l’accordo su alcuni punti essenziali del contratto non esaurisce la fase delle trattative, poiché, al fine di porre in essere un vincolo contrattuale definitivo, è necessario che tra le parti sia raggiunta l’intesa sia sugli elementi principali che su quelli secondari, tranne il caso che le parti abbiano dimostrato di non voler subordinare la perfezione del contratto al successivo accordo su elementi complementari, nel qual caso, considerata la comune intenzione delle parti, è sufficiente, ai fini del perfezionamento del contratto, che il consenso sia stato raggiunto sugli elementi essenziali del contratto (Cfr. Cass. n. 11371/2010; n. 14267/2006; n. 3705/1995). Facendo applicazione di tali principi, la Corte di Cassazione, in accoglimento del ricorso, riforma la decisione dei giudici di appello e ciò in quanto questi ultimi, a fronte delle contestazioni sul mancato raggiungimento dell’accordo contrattuale, con riferimento alle mere trattative intercorse, hanno omesso di valutare, da un lato, se la proposta di vendita fosse completa ed idonea a determinare, nel concorso dell’adesione del destinatario, la conclusione di un valido contratto, nel senso di contenere tutti gli elementi del futuro contratto e, dall’altro, se l’accettazione accompagnata dalla contestuale richiesta di stipulare un preliminare di vendita, potesse determinare l’effetto conclusivo del contratto.Nella specie, quindi, occorreva accertare non solo se fosse intervenuto un accordo sul prezzo in termini non equivoci, considerato che nella dichiarazione di accettazione del prezzo non era specificato se esso si riferisse alla superficie calpestabile o meno, ma anche se l’intesa fosse stata raggiunta sugli altri elementi accessori che, come pacifico fra le parti, sarebbero rimasti estranei all’accordo, quali i tempi e le modalità di pagamento del prezzo, la data di stipula del contratto definitivo, l’individuazione certa dell’oggetto della vendita, verificando, inoltre, se l’anticipo, inviato "motu proprio" dalla parte interessata all’acquisto, riguardasse solo uno degli appartamenti e non i tre appartamenti per i quali è stata emessa la pronuncia impugnata.

TESTO DELLA SENTENZA

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 19 settembre 2011, n. 19106 - Pres. Elefante – est. Nuzzo
 
Motivi della decisione
 
Preliminarmente il ricorso principale e quello incidentale vanno riuniti, a norma dell’art. 335 c.p.c., in quanto proposti avverso la stessa sentenza.
La ricorrente principale, con un unico motivo di ricorso, deduce:
violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1321, 1325, 1326, 1346, 1351, 1362 e 1470 c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.), insufficiente e/o contraddittoria e/o illogica motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.); il Giudice di Appello aveva travisato ed illogicamente interpretato il contenuto delle missive poste a fondamento del presunto contratto di vendita, non considerando che l’accordo era carente in ordine all’oggetto del contratto ed al prezzo di vendita;
in particolare, occorreva tener conto che: con la lettera 8.7.1993 il S. dichiarava di 'accettare il prezzo' senza specificare se si riferisse alla superficie calpesta-bile o meno, avuto riguardo alla lettera del 16.6.2003 con cui egli accettava il prezzo di L. 1.000.000 al mq. Ed avanzava la 'nuova' proposta(respinta da F.A. con lettera 16.6.1993) di calcolare solo le superfici calpestabili, chiedendo uno sconto del prezzo dei garages;
con lettera 11.8.93, il S. aveva inviato, 'motu proprio',un anticipo sul prezzo di vendita, per la somma di L. 15.000.000, relativamente ad uno solo degli appartamenti e non per i tre appartamenti, come invece sostenuto dal S. con lettera del 20.9.1993; le parti non avevano mai individuato catastalmente gli immobili né avevano mai specificato la forma e le modalità di pagamento del prezzo;
il mancato raggiungimento dell’accordo contrattuale trovava conferma...

... continua