Contratto preliminare di compravendita a effetti anticipati: il promissario acquirente è possessore o detentore?

Contratto preliminare di compravendita a effetti anticipati: il promissario acquirente è possessore o detentore?


«Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare e produttivo di effetti meramente obbligatori, e che, pertanto, la relazione del promissario acquirente con il bene è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata, salva la dimostrazione di un intervento possessionis nei modi previsti dall'art. 1141 c.c.».

Cassazione civile, Sez. II, 4.10.2011, n. 20315 Svolgimento del processo
M.R. citò C.S. innanzi al Tribunale di Roma, con atto notificato nel dicembre 1995, per sentir accertare e dichiarare l'avvenuto acquisto per usucapione di un terreno, confinante con altra sua proprietà in località (OMISSIS), che aveva formato oggetto, nell'ottobre 1962, di un compromesso di acquisto dalla spa Società Generale Immobiliare di Lavori di Utilità Pubblica ed Agricola - d'ora in poi SO.GEI. che avrebbe dovuto, dopo cinque anni, portare al trasferimento definitivo: al fine di giustificare la contestuale immissione in possesso, sarebbe stato stipulato un simulato contratto di locazione quinquennale. L'intrapresa azione si era resa necessaria perchè la spa SO.GE.I. non aveva poi dato la propria disponibilità alla stipula del definitivo e, anzi, nel gennaio 1994, aveva venduto detto terreno al C.. Quest'ultimo si costituì contrastando la domanda avversaria e chiedendo in via riconvenzionale il rilascio dell'immobile, rimasto nella disponibilità dell'attore.L'adito Tribunale accolse la domanda del M., statuendo l'avvenuto acquisto per usucapione a far data dal novembre 1987.La Corte di Appello di Roma, pronunziando sentenza 3735/2005, respinse il gravame del C., concordando con l'osservazione - posta a base della gravata decisione - secondo cui, cessata la locazione (nell'anno 1967) il M. avrebbe esercitato i poteri tipici del proprietario del terreno in questione, operando dunque un' interversione in possesso della pregressa detenzione - quale conduttore - , per effetto del contratto preliminare con la SO.GE.I., la quale doveva dirsi bene a conoscenza della nuova situazione venutasi a creare. Il C. ha proposto rituale ricorso per la cassazione di tale decisione, affidandolo ad un unico motivo, variamente articolato; il M. si è costituito resistendo al gravame con controricorso.Motivi della decisione1 - Il ricorrente lamenta la "violazione e falsa applicazione dell'art. 1141 c.c., comma 2; omessa motivazione di punto essenziale della controversia" assumendo che, alla luce dei principi in materia di interversione del possesso posti dall'interpretazione di legittimità - imponenti la sussistenza di una condotta inequivocabilmente rivolta contro il proprietario-possessore, idonea a render riconoscibile allo stesso il dive...

... continua