L’acquisto di immobile: breve rassegna di questioni e problematiche frequenti. Parte Prima.-

L’acquisto di immobile: breve rassegna di questioni e problematiche frequenti.-

- Parte Prima -


D: Esiste un prezzo minimo per vendere una casa? Come si può determinare?

R: Dal punto di vista "civilistico", l'articolo 1470 del codice civile definisce vendita "il contratto che ha per oggetto il trasferimento di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo". Il prezzo, pertanto, è frutto dell'accordo intercorso fra le parti in sede di trattativa sulla base di diverse variabili (ad esempio lo stato dell'immobile, gli eventuali rapporti di amicizia o parentela fra le parti, la situazione di mercato, l'esigenza del venditore di realizzare l'incasso...ecc. ). Non vi è alcun limite minimo di prezzo al di sotto del quale non si possa concludere la vendita. Le parti potrebbero quindi anche convenire un prezzo non commisurato al valore del bene o del diritto ceduto o addirittura stabilire un prezzo esiguo (dalla dottrina chiamato anche "prezzo vile"). Si tratterebbe di stabilire però in questi casi se non si configuri un diverso contratto, cioè una "donazione indiretta", cioè un contratto che, pur sotto un diverso schema negoziale (vendita), realizza gli effetti di un diverso contratto (donazione) ovvero una "vendita mista a donazione", cioè un contratto che, fino a concorrezza del prezzo pattuito, realizza una "vendita" e per la differenza (fra valore commerciale e prezzo pattuito) realizza una "donazione". Altro è il discorso sul piano fiscale. Posto che il prezzo viene sempre stabilito sulla base degli accordi intercorsi fra le parti, l'Amministrazione Finanziaria ha il potere di accertare il prezzo dichiarato dalle parti sulla base degli strumenti a Sua disposizione e in particolare sulla base dei valori pubblicati semestralmente dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (c.d. OMI), cioè i valori degli immobili a metro quadrato determinati sulla base della ubicazione (Comune), della zona, della posizione, delle caratteristiche e della vetustà. L'Amministrazione Finanziaria, sulla base di questi valori, può contestare il prezzo indicato dalle parti negli atti di compravendita e inviare l'avviso di rettifica e liquidazione della maggiore imposta dovuta sulla base dell'importo accertato. Dal punto di vista fiscale, pertanto, pur non esistendo un "prezzo minimo", esiste la possibilità per l'Amministrazione Finanziaria di contestare la congruità del prezzo indicato in atto rispetto al valore commerciale del bene, visto che il "prezzo dichiarato" costituisce la base imponibile per il pagamento delle imposte. Questo vale per tutte le vendite di immobili ad eccezione di quelle effettuate a favore di soggetti privati aventi per oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, per il quali la base imponibile è data dal "valore catastale", a prescindere dal prezzo dichiarato.

D: Nel 2005 con atto di permuta di cosa presente con cosa futura Tizio ha ceduto un immobile acquistato prima di contrarre matrimonio in cambio di unità abitativa da realizzarsi sullo stesso suolo; tra qualche mese i lavori saranno ultimati, e Tizio vuole sapere se pur trovandosi in regime di comunione legale con la propria coniuge, l'intestaz...

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