QUESITO N. 403 : Se sussiste un obbligo per l’agenzia immobiliare di indicare, nel testo dei vari strumenti pubblicizzanti gli immobili oggetto di transazione, la classe energetica. Se l’agenzia immobiliare che riceva incarico da proprietari di immobili s

Quesito n. 403 : Se sussiste un obbligo per l’agenzia immobiliare di indicare, nel testo dei vari strumenti pubblicizzanti gli immobili oggetto di transazione, la classe energetica. Se l’agenzia immobiliare che riceva incarico da proprietari di immobili sprovvisti dell’attestato di certificazione energetica possa indicare a titolo di classe energetica la “G”.-


Il quesito oggetto di disamina impone, ai fini di una sua completa risoluzione, la preliminare analisi della normativa, vigente nell’ambito del nostro Ordinamento Giuridico, concepita al fine di regolare l’ardua tematica del rendimento e risparmio energetico nel settore dell’edilizia.
Occorre, pertanto, sin da subito richiamare il D.lgs. 19 agosto 2005 n. 192 introdotto, in attuazione della Direttiva Comunitaria 2002/91/CE, proprio al fine di stabilire criteri, condizioni e modalità per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici, favorendo in tal modo lo sviluppo, la valorizzazione delle fonti rinnovabili ed altresì contribuendo a conseguire gli obiettivi nazionali.
Al fine di chiarire l’ambito di applicazione del suddetto decreto doveroso diviene precisare che, per espressa previsione normativa, con l’espressione edificio si intende un sistema costituito da: strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, strutture interne che ripartiscono detto volume, nonché tutti gli impianti che si trovano al suo interno.
Fermo restando che tale espressione viene utilizzata sia per riferirsi ad un intero edificio che a parti di edificio progettate o ristrutturate al fine di essere utilizzate come unità immobiliari a sè stanti.
A questo punto importante diviene focalizzare l’attenzione sull’art. 6 del menzionato decreto, con la cui introduzione il Legislatore ha inteso imporre ai costruttori di edifici, realizzati o ristrutturati in epoca successiva alla sua entrata in vigore, di dotare gli stessi di un attestato di certificazione energetica redatto secondo criteri e metodologie opportunamente indicate.
La certificazione energetica, nota anche come “attestazione di certificazione energetica” (ACE) è un’attestazione della prestazione o rendimento energetico di un edificio, cioè del fabbisogno annuo di energia per soddisfare ad es. la climatizzazione invernale ed estiva, il riscaldamento dell’acqua per uso domestico, la ventilazione e l’illuminazione secondo gli utilizzati standard;
elementi questi tutti dipendenti dalle caratteristiche di localizzazione, posizione, isolamento termico e dotazione impiantistica dell’edificio stesso.
Si tratta dunque di uno strumento di informazione e trasparenza del mercato immobiliare, perseguente l’obiettivo di orientare costruttori, proprietari ed inquilini verso edifici con standard più elevati di efficienza energetica.
Il carattere indispensabile di tale attestazione tecnica è stato di recente reso ancor più evidente con l’introduzione del D.lgs. n. 28 del 03/03/2011 (c.d. decreto rinnovabili), attuativo della Direttiva Europea 2009/28/CE, il cui art. 13 ha riformato il su menzionato art. 6 del D.lgs. 192/2005.
In particolare la riforma ha interessato la introduzione del comma 2 quater secondo cui “Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012, gli annunci commerciali di vendita riportano l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica”.
Si tratta in effetti dell’introduzione di un vero e proprio obbligo che interessa direttamente tutti coloro che pubblichino annunci commerciali inerenti edifici o singole unità immobiliari, sia in veste di privati cittadini che di impresa, ovviamente sia imprese di costruzione che agenzie immobiliari.
Prima però di soffermarsi sull’ambito di applicazione di tale nuova disposizione legislativa palmare rilievo assume precisare cosa si intenda per “indice di prestazione energetica”.
Nello specifico si tratta di un parametro architettonico, rilevabile dall’ACE, utilizzato per valutare l’efficienza energetica di un edificio, ed espresso in KWh/m² o in KWh/m³, che tiene conto del rapporto tra l’energia necessaria per portare un ambiente alla temperatura di 18 – 20 Cº e la superficie globale dell’ambiente ( intesa come la somma della superficie delle pareti del solaio e del pavimento).
Tale indice, dunque, consente una classificazione di merito degli edifici finalizzata a rafforzare la trasparenza del mercato immobiliare, consentendo ai potenziali acquirenti, in una fase anteriore al rogito, di poter comparare ogni singola offerta con altre analoghe, non soltanto in funzione delle usuali variabili, quali la localizzazione, superficie, composizione, pregio, vetustà, stato di manutenzione, ma anche in ragione del grado di efficienza energetica.
Ai vari parametri di indice di prestazione energetica corrisponde la classe energetica di appartenenza di un edificio, anch’essa indicata nell’attestato ACE, che viene individuata utilizzando i dati climatici locali.
A seconda del livello del fabbisogno energetico dell’edificio viene attribuita, infatti, una classe indicata con una lettera che va da G (minima efficienza energetica) fino ad A+ (massima efficienza energetica).
Sono, invece esclusi dalla necessità di certificazione energetica i box, le cantine, le autorimesse, i parcheggi multipiano, i locali adibiti a deposito, le strutture temporanee.
Evidenziato ciò occorre soffermarsi sull’ambito di applicazione del menzionato obbligo.
A tal proposito va precisato che per “annuncio commerciale” va intesa ogni forma di comunicazione con il pubblico, con la consecutio che l’indice di prestazione energetica deve necessariamente essere indicato oltre che nelle inserzioni e trafiletti pubblicitari su carta stampata, anche nel testo degli annunci pubblicati in internet, in qualsiasi forma e contenuto, nonché deve trapelare dalla cartellonistica affissa agli immobili contenente una, seppur succinta, descrizione degli stessi.
L’essenziale è che l’annuncio riguardi immobili offerti in vendita.
La disposizione va, tuttavia, letta in senso più ampio ed estesa alle varie forme di trasferimento a titolo oneroso, e dunque alla vendita della nuda proprietà, dell’usufrutto, alla compravendita di quote in multiproprietà, nonché alle eventuali proposte di permuta.
Indenni restano, invece, le donazioni.
Perplessità sorgono in merito alle sanzioni applicabili alle ipotesi di mancato rispetto del descritto obbligo, posto che la Legge Nazionale tace sul punto.
Allo stato attuale l’unica Regione che ha già predisposto una Legge regionale di adeguamento è la Lombardia, prevedendo quale sanzione l applicazione di una multa che va da ¬ 1.000,00 ad ¬ 5.000,00.
Prima di concludere giova soffermarsi su di un ulteriore e giustificato interrogativo conseguenziale alla riforma or ora esposta, ossia che margini di applicabilità abbia allo stato attuale l’autocertificazione in classe G, notoriamente utilizzata con espresso riferimento alle ipotesi di immobili sprovvisti della certificazione energetica.
Tale dato fattuale sembrerebbe, stando ad interpretazioni non eccessivamente rigorose del tenore letterale della norma oggetto di esame, lasciare un margine di utilizzo della suddetta autocertificazione in classe G.
Ebbene sicuramente sulla questione tranquillizza la circostanza per la quale non sono state ancora previste delle sanzioni per la mancata indicazione dell’ indice di prestazione energetica, fatta eccezione per la Regione Lombardia.


PQM

va innanzitutto chiarito che l’obbligo di recentissima introduzione,...

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