QUESITO N. 401: Se il promittente venditore che abbia accettato una proposta di acquisto condizionata all’ottenimento di un mutuo, senza per altro che siano specificati i termini entro i quali tale condizione avrebbe dovuto realizzarsi, può

Quesito n. 401:Se il promittente venditore che abbia accettato una proposta di acquisto condizionata all’ottenimento di un mutuo, senza per altro che siano specificati i termini entro i quali tale condizione avrebbe dovuto realizzarsi, può considerarsi automaticamente liberato dagli impegni assunti ove sia trascorso un certo lasso di tempo senza che l’acquirente abbia svolto alcuna comunicazione circa l’esito della domanda di finanziamento.

La risoluzione della questione giuridica esposta impone una preliminare, seppur breve, argomentazione in ordine al principio della conclusione del contratto di cui all’art. 1326 del codice civile.
La suddetta norma prescrive espressamente che un contratto può considerarsi effettivamente concluso, e dunque pienamente vincolante fra le parti, solo qualora la parte proponente abbia cognizione dell’accettazione dell’ altra parte contrattuale.
Tale accettazione deve essere conforme alla proposta avanzata, e ciò avuto riguardo sia agli elementi essenziali, che alle precisazioni di carattere secondario, pena la sua qualificazione giuridica quale nuova proposta contrattuale.
Nell’ambito del nostro ordinamento giuridico è, tuttavia, concessa la facoltà alle parti contraenti di rinviare ad un momento successivo il momento iniziale di efficacia del contratto, subordinandolo all’avverarsi di una condizione sospensiva.
Tale ultimo istituto giuridico è un elemento accidentale del contratto, identificabile come un avvenimento futuro ed incerto al cui avverarsi le parti subordinano il prodursi degli effetti dello stesso.
Pertanto, prima del suo avverarsi, le parti non sono tenute alla realizzazione del programma contrattuale;
restano però comunque impegnate dal negozio e, in virtu’ del principio dell’esecuzione secondo buona fede di cui agli artt. 1375 c.c. e 1358 c.c., nonché del divieto di impedirne l’avveramento ex art. 1359 c.c., sono tenute a salvaguardare, nei limiti dell’apprezzabile sacrificio, l’interesse della controparte.
Fondamentale è poi che la condizione sospensiva apposta sia lecita e possibile, pena la declaratoria di nullità del contratto cui è inserita.
Un frequente esempio di condizione sospensiva, inserita in una proposta di acquisto di un immobile, è rappresentato proprio dalla clausola con la quale il proponente subordini il prodursi degli effetti del contratto stipulato, alla concessione in suo favore di un mutuo.
Chiara è la ratio di tale modus operandi rinvenibile nella facoltà di procedere all’acquisto di un immobile, pur in assenza della immediata disponibilità economica prefissata, evitando così di dovervi rinunciare in attesa della concessione di un mutuo.
Ebbene, il caso in esame ne costituisce esempio concreto.
Nel caso de quo il proponente acquirente è riuscito ad ottenere il mutuo, con conseguente avverarsi della condizione sospensiva apposta nel testo del contratto.
Tuttavia sono sorte delle problematiche, posto che è stato evidenziato un possibile inadempimento contrattuale del proponente, colpevole di non aver comunicato né all’alienante, né all’agenzia intermediaria, l’avvenuta accettazione della pratica di mutuo entro i termini contrattuali.
Occorre, dunque, soffermarsi sull’analisi di questo aspetto e sulla sua possibile lesione degli interessi dell’altra parte contrattuale, al fine di verificare se sia possibile incardinare legittimamente un’ azione finalizzata ad ottenere la risoluzione del contratto.
All’uopo giova precisare che l’art. 1453 c.c. prevede, nell’ambito della disciplina dei contratti a prestazioni corrispettive, la facoltà per il contraente adempiente, in caso di inadempimento dell’altro, di poter optare, alternativamente, per una richiesta di adempimento o per la risoluzione del contratto concluso.
In questo ultimo caso è necessario, così come sostenuto da unanime giurisprudenza, che sia riscontrabile un grave inadempimento imputabile all’obbligato quanto meno a titolo di colpa.
Tale inadempimento può essere riferito anche a prestazioni di c...

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