VADEMECUM PER L’AGENTE IMMOBILIARE: L’ATTO PUBBLICO DI VENDITA: PRINCIPI GENERALI E IMPOSTE

VADEMECUM PER L’AGENTE IMMOBILIARE
L’ATTO PUBBLICO DI VENDITA: PRINCIPI GENERALI E IMPOSTE

L'ATTO PUBBLICO DI VENDITA
La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della casa verso il corrispettivo di una somma di denaro (prezzo); più genericamente si può dire che la compravendita immobiliare è l’accordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un’altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito. Per questi elementi di scambio, la compravendita (scambio di cosa contro denaro) si distingue dalla permuta (scambio di cosa contro cosa).
L'atto di compravendita, detto anche rogito, normalmente si stipula davanti al notaio, presenti il venditore e il compratore, ed è redatto in forma pubblica. In tal modo il notaio garantisce l’identità delle parti, la legalità dell’atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato.
Al notaio spetta verificare l’allineamento catastale del bene circoscritto al ventennio, il controllo formale sull’esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto delle norme edilizie, la conformità del rogito con gli atti precedenti (ad es.: il compromesso) e la verifica della esistenza del certificato energetico.
Il rogito è l'atto conclusivo della compravendita.
A seguito degli aggiornamenti normativi disposti dalla legge finanziaria 2006 (266/2005) e del decreto Bersani 223 del 2006 (diventato poi legge 248/2006), nelle cessioni di immobili ad uso abitativo intercorse tra privati il rogito deve riportare, tra gli altri dati:
l’effettivo valore di cessione dell’immobile;
le indicazioni analitiche delle modalità di pagamento (assegno, bonifico, etc);
l’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.
In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle Entrate.
LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA CASA
L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute. Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte: quando il venditore è un privato
imposta di registro del 3%
imposta ipotecaria fissa di 168 euro
imposta catastale fissa di 168 euro
quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 4 anni dall’ultimazione lavori
IVA del 4%
imposta di registro fissa di 168 euro
imposta ipotecaria fissa di 168 euro
imposta catastale fissa di 168 euro
quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni all’ultimazione lavori
IVA esente
imposta di registro del 3%
imposta ipotecaria fissa di 168 euro
imposta catastale fissa di 168 euro
Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristruttu...

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