QUESITO N. 411: LOCAZIONE E RESPONSABILITÀ DELL’AGENTE IMMOBILIARE PER RUMORI MOLESTI DERIVANTI DA ATTIVITÀ NOTTURNE NON RIFERITE. RECESSO DEL CONDUTTORE. SE IL MEDIATORE È TENUTO A RESTITUIRE LE PROVVIGIONI?

QUESITO N. 411: LOCAZIONE E RESPONSABILITÀ DELL’AGENTE IMMOBILIARE PER RUMORI MOLESTI DERIVANTI DA ATTIVITÀ NOTTURNE NON RIFERITE.
RECESSO DEL CONDUTTORE. SE IL MEDIATORE È TENUTO A RESTITUIRE LE PROVVIGIONI?

Il parere in esame richiede di soffermarsi preliminarmente sull’istituto del recesso.
Con riferimento all’istituto in esame va rilevato che in linea di principio, come si ricava dall’art. 1372 com. 1 c.c., non è dato alle parti di sciogliere unilateralmente il vincolo assunto attraverso la stipulazione di un contratto. Vi sono, tuttavia, ipotesi nelle quali una, o entrambe le parti del rapporto contrattuale, hanno il diritto potestativo di sciogliere il rapporto instaurato: si tratta di un diritto esercitabile talora ad nutum (ossia in modo del tutto libero e discrezionale), più spesso soltanto in presenza di determinati presupposti. Ai fini dell’esercizio di questo diritto, è sufficiente una dichiarazione unilaterale con la quale una parte manifesta all’altra la volontà di avvalersi del diritto di recesso che le compete.
Talora è la legge stessa a prevedere che la parte di un dato rapporto contrattuale possa recedere (è questo il caso del c.d. recesso legale). Altre volte è il regolamento negoziale a prevedere che una parte abbia il diritto di recedere dal contratto (c.d. recesso convenzionale). Quasi sempre, peraltro, la clausola contrattuale obbliga chi recede a dare un determinato preavviso. Ciò significa che il recesso viene comunicato in un certo giorno, ma interromperà il rapporto contrattuale a partire da una data successiva: lo spazio di tempo che intercorre tra la comunicazione e gli effetti del recesso rappresenta il preavviso. Al riguardo va poi soggiunto che il recesso convenzionale, al cui esercizio può essere collegata la previsione di un corrispettivo da pagare o la consegna di una caparra, è ammesso fino a che il contratto non abbia avuto un principio di esecuzione, mentre nei contratti di durata il diritto di recedere può essere esercitato anche successivamente ma, in questo caso, non vi è alcun effetto per le prestazioni già eseguite.
Ciò posto occorre osservare che per le locazioni aventi ad oggetto immobili urbani per uso abitativo, l’art. 4 della legge n. 392/78 (c.d. legge sull’equo canone) al primo comma prevede un’ipotesi di recesso convenzionale dal contratto. La norma citata, difatti, testualmente recita: “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”. Si è, tuttavia, precisato che nell’ipotesi in cui nel contratto di locazione sia specificato un termine di preavviso inferiore ai sei mesi, per il conduttore vale, in ogni caso, il termine più breve previsto dal contratto, essendosi in presenza di una deroga alla legge da considerarsi perfettamente legittima.
Al riguardo va ulteriormente considerato che nell’ipotesi in cui il contratto di locazione sia stato stipulato per effetto dell’attività di intermediazione di un’agenzia immobiliare, il diritto alla provvigione di quest’ultima non verrà meno laddove il conduttore, successivamente, decida di esercitare il diritto di recesso ex art. 4 com. 1 della legge in esame. In tale ipotesi, difatti, troverà applicazione la norma di cui all’art. 1757 com. 2 c.c., ove si consideri che la facoltà di recesso riconosciuta al conduttore integra, a ben vedere, una vera e propria condizione risolutiva, il cui eventuale esercizio, pertanto, non fa venire meno il diritto del mediatore alla provvigione (così Cass. n. 15161/04).
Da ultimo si ...

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