QUESITO N.420: Se una persona fisica che acquista un terreno edificabile in zona C (lottizzazione) da una ditta individuale è soggetta ad IVA e in che percentuale?

QUESITO N.420 Se una persona fisica che acquista un terreno edificabile in zona C (lottizzazione) da una ditta individuale è soggetta ad IVA e in che percentuale?


Gli atti di cessione aventi ad oggetto terreni non sono soggetti ad un trattamento fiscale unitario, cosicchè necessita esaminarsi in quali casi siano soggetti all’imposta sul valore aggiunto ed in quali all’imposta di registro proporzionale, posto che l’art. 40 del D.P.R. n. 131 del 1986 e successive modificazioni ed integrazioni, stabilisce il principio cosiddetto dell’alternatività tra l’imposta sul valore aggiunto e l’imposta di registro, prevedendo che laddove l’alienazione del bene sia soggetta all’imposta sul valore aggiunto si applica un’imposta di registro in misura fissa.
In virtù del disposto di cui all’art. 2, comma 3, lettera c), DPR n. 633/1972 non sono assoggettate ad IVA “le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni”. Ne consegue a contrario che l’imposta sul valore aggiunto è applicabile ove si tratti di cessione di terreni edificabili.
In via preliminare, occorre fare chiarezza sulla nozione di terreno edificabile.
La giurisprudenza nel corso degli anni non si è mostrata univoca circa la nozione de quo: secondo una tesi, c.d. sostanzialistica, è sufficiente che un'area sia utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici, ancorché le relative procedure non siano state perfezionate (Cass. n. 4120/2002; Cass. n. 4341/2002; Cass. n. 17513/2002; Cass. n. 13817/2003; Cass. n. 16751/2004; Cass. n. 19750/2004); in contrario, altra giurisprudenza sosteneva la tesi c.d. formale-legalistica, secondo cui un’area può essere qualificata come fabbricabile, anche ai fini fiscali, solo al perfezionamento delle procedure per l'approvazione degli strumenti urbanistici (Cass. n. 10406/1994; Cass. n. 15320/2000; Cass. n. 13296/2001; Cass. n. 2416/2002; Cass. n. 14024/2002; Cass. n. 2316/2003; Cass. n. 5433/2003; Cass. n. 21573/2004; Cass. n. 21644/2004).
Al contrasto giurisprudenziale hanno posto fine le S.U. della Cassazione in virtù delle quali “un'area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo" (Cassazione civile, sez. un., 30/11/2006, n. 25506).
A sostegno di quest’ultima tesi giurisprudenziale è intervenuto il legislatore, il quale con l'art. 36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, in L. 4 agosto 2006, n. 248), ha chiarito che "Ai fini dell'applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo".
Un terreno, dunque, va qualificato come agricolo laddove sia adibito all’attività di cui all’art. 2135 c.c., fermo restando che dal momento in cui detto terreno agricolo sia utilizzabile a scopo edificatorio in base ad uno strumento urbanistico generale, prevale quest'ultima qualificazione.

Ai fini dell’applicazione del tributo occorre, ancora, verificare la presenza dei seguenti presupposti enunciati dall'art. 2, c. 3, lett. c), dpr 633/1972: il presupposto soggettivo; quello oggettivo; e quello territoriale, i quali dovranno essere collegati dal vincolo dell'inerenza,.
Con riferimento al presupposto soggettivo, preme chiarire che il cedente del terreno edificabile deve essere soggetto passivo dell’imposta sul valore aggiunto.
Nell’ipotesi al vaglio, poiché l’acquisto avviene da una ditta individuale, non potrà certo negarsi la presenza di tale requisito, posto che qualsiasi operazione compiuta da enti il cui oggetto principale è l’esercizio dell’attività commerciale si considera effettuata nell’esercizio dell’impresa, sempre che si tratti di enti che esercitino l’attività d’impresa abitualmente.
Quanto al requisito oggettivo, l’operazione deve essere inquadrabile nella cessione di beni o prestazioni di servizi. Si tratta di un requisito presente sia nell’ipotesi di beni merci, che in quella dei beni strumentali ovvero relativi all’impresa, così che anche i beni immobili rientrano in detta categoria, come precisato dalla Suprema Corte “Anche un bene immobile può rientrare nella nozione di "bene strumentale" in quanto la sua destinazione sia da considerarsi "inerente" all'esercizio dell'impresa; d'altronde, la nozione d...

... continua