QUESITO N.426: Se è tenuto al pagamento delle penali l’incaricante, non intestatario dell’immobile, nell’ipotesi in cui il legittimo proprietario conclude direttamente l’affare, durante il periodo di validità dell’incarico conferito in esclusiva?

QUESITO N.426 Se è tenuto al pagamento delle penali l’incaricante, non intestatario dell’immobile, nell’ipotesi in cui il legittimo proprietario conclude direttamente l’affare, durante il periodo di validità dell’incarico di intermediazione, conferito in esclusiva.

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Il caso di specie ha ad oggetto un’ipotesi peculiare, ma in crescente diffusione, di mediazione atipica, che è quella della mediazione a favore del terzo.
L’incarico di mediazione viene conferito al mediatore da un terzo, il quale ha interesse a che altri soggetti concludano tra loro un affare. Nonostante tale fattispecie manifesti evidenti profili di problematicità, è ormai ampiamente condiviso in dottrina che la mediazione su richiesta di un terzo dà luogo anch’essa ad una vera e propria mediazione, poiché concreta una figura che possiede tutti i caratteri propri della mediazione codicistica, con l’unica particolarità che la figura si presenta come un rapporto a favore di terzo (art. 1411 c.c.) o con prestazione al terzo.
In questi termini, obbligato al pagamento è, senza ombra di dubbio, il soggetto incaricante, il quale, pur non essendo parte dell’affare né proprietario dell’immobile oggetto di mediazione, è colui che si è obbligato attraverso il conferimento dell’incarico di mediazione.
Peraltro, anche la giurisprudenza di legittimità (Cass. 17628/2002; Cass. 1934/1982) ha, in diverse occasioni, reputato giuridicamente ammissibile la suddetta tipologia di mediazione, evidenziando che la stessa ricorre allorché il soggetto che conferisce l'incarico al mediatore è diverso da colui in favore del quale l'attività di intermediazione è destinata ad essere rivolta.
Per cui, ai fini della conclusione di un valido ed efficace contratto di mediazione, è necessario che colui che conferisce l'incarico abbia un interesse, anche solo morale e affettivo, a che altri concluda un affare.
Quando ricorrono i presupposti appena richiamati, il rapporto di mediazione è validamente instaurato e il mediatore è tenuto a svolgere la propria attività in favore del terzo e, se quest'ultimo conclude l'affare, il pagamento delle provvigioni è a carico di colui che ha conferito l'incarico, anche se è rimasto estraneo all'affare.
Del resto, anche Trib. Roma n. 7844 del 08/05/2009, intervenendo su una questione similare, ha espressamente confermato, richiamando i precedenti orientamenti ...

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