QUESITO N. 431: Responsabilità dell’agente immobiliare per omessa informazione in ordine alla circostanza che l’immobile compravenduto sia oggetto di contratto di comodato sottoscritto da soggetto incapace.

Quesito: Valutare la sussistenza di eventuali profili di responsabilità dell’agenzia che ha intermediato la vendita di un immobile, per aver dichiarato nella proposta di acquisto regolarmente accettata, che l’immobile oggetto della vendita era stato concesso, in virtù di precedente contratto, in comodato gratuito ad un soggetto terzo, nella misura in cui la medesima agenzia ignorava lo stato di incapacità del terzo comodatario. Soffermarsi sulle sorti del contratto di comodato al fine di definire se il tutore del terzo comodatario abbia o meno diritto di impedire l’accesso all’immobile ai legittimi proprietari.
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L’art. 1759 c.c. stabilisce al 1° comma che il mediatore è tenuto a comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla sua conclusione o che possano riflettersi sulla validità o sull’efficacia del contratto.
Vi è una vasta congerie di informazioni che il mediatore è tenuto a comunicare alle parti; difatti, questi può essere talora chiamato a verificare, come frequentemente accade, circostanze attinenti vizi materiali e giuridici che affettano il bene, ovvero può essere richiesto di verificare circostanze che concernono l’identità e le qualità personali dei contraenti, al fine di accertare altresì la loro solvibilità. Tuttavia, la norma è chiara nel porre in capo al mediatore l’obbligo di effettuare tale verifica nei confronti dei soli contraenti fra i quali s’interpone, tant’è che lo stesso, in virtù del vincolo della mediazione, deve garantire la corretta identificazione delle parti che, per sua interposizione, debbono concludere l’affare. Ne deriva che eventuali accertamenti su soggetti terzi rispetto alle parti intermediate per la vendita dell’immobile esulano dall’ambito applicativo dell’art. 1759 c.c.. Del resto, la stessa disposizione prevede che il mediatore debba tacere le circostanze di cui non abbia sicura contezza, per cui, se non notiziato dagli originari proprietari non può né deve comunicare al promissario acquirente alcunché circa lo stato di incapacità del terzo comodatario.
Orbene, per quanto concerne le sorti del contratto stipulato tra gli originari proprietari (comodanti) e il terzo comodatario, va rilevato che, ai sensi dell’art. 1425 c.c., il contratto concluso da una parte legalmente incapace di contrattare - senza l’intervento del tutore - è annullabile. Pertanto, esso produce effetti giuridici fino a quando non interviene l’azione di annullamento, che può essere esercitata entro il termine di prescrizione quinquennale previsto dall’art. 1442 c.c.. Tuttavia, laddove venisse posto nel nulla il contratto così stipulato per iscritto, nulla escluderebbe che della detenzione dell’immobile a titolo di comoda...

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