QUESITO N. 432: Se il mediatore è responsabile per la mancata verifica della regolarità degli estremi di una concessione edilizia, comunque esistente, quando tale erronea indicazione derivi da due precedenti atti notarili di trasferimento del bene.

QUESITO N. 432: Se il mediatore è responsabile per la mancata verifica della regolarità degli estremi di una concessione edilizia, comunque esistente, quando tale erronea indicazione derivi da due precedenti atti notarili di trasferimento del bene.
La vicenda in esame impone di individuare preliminarmente l’ambito delle responsabilità correttamente ascrivibili al mediatore immobiliare, nell’espletamento di un apposito incarico di intermediazione per la vendita di un immobile. Innanzitutto, in base al disposto di cui all’art. 1759, 1° comma, c.c. il mediatore ha il dovere di comunicare alle parti le circostanze a lui note o conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale. A riguardo, va rilevato che è opinione invalsa nella giurisprudenza di legittimità che "non rientra nella comune ed ordinaria diligenza alla quale il mediatore deve conformare l'espletamento della propria attività professionale, ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico - giuridico" (cosi, Corte di Cassazione, n. 4791 del 17 maggio 1999 , e n. 822 del 18 gennaio 2006). La Suprema Corte ha, quindi, precisato che, in base alla disciplina codicistica e professionale, non si può ritenere che il mediatore sia tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnico-giuridica, quali le visure catastali ed ipotecarie, atte ad accertare la libertà dell’immobile da pesi e vincoli (cfr. Cass. Civ. nn. 7630/2002, 16009/2003, 13767/2004). Tra queste attività possono farsi senz’altro rientrare, con parallelo di disciplina, anche le specifiche indagini sulla regolarità urbanistica degli immobili oggetto di trasferimento, le quali necessitano di incarico specificamente conferito, e di conseguenza, appositamente retribuito.
Del resto, deve correttamente ritenersi che il dovere di verifica non può mai spingersi oltre ciò che può essere legittimamente richiesto al mediatore, nei limiti delle sue specifiche competenze.-
Al riguardo, appare particolarmente significativo il richiamo alla natura ed all’entità degli accertamenti affidati al mediatore, al quale è richiesto solo lo svolgimento di quei riscontri eseguibili da un soggetto dotato “della media capacità professionale”.
Quindi, correttamente, si può affermare che, ai sensi degli art. 1176, comma 1, e 1759, comma 1, c.c., non grava sul mediatore l'obbligo di svolgere di sua iniziativa accertamenti di tipo tecnico-giuridico sulla libertà dell'immobile, mediante le c.d. visure catastali ed ipotecarie, né, a maggior ragione, l'obbligo di svolgere indagini sulla rispondenza a verità delle dichiarazioni sulla regolarità dell'immobile rese dal venditore, poiché di queste si assume la responsabilità il solo dichiarante.
Nel caso di specie, nessun profilo di responsabilità contrattuale può essere ascritto al mediatore che, richiedendo al venditore i regolari atti di provenienza dell’immobile oggetto di trasferimento, si sia trovato, poi, nell’impossibilità di assistere le parti fino alla stipula del definitivo contratto di compravendita per l’emersione di irregolarità materiali nella indicazione degli estremi della concessione edilizia. Tale circostanza, invero, lungi dall’essere stata determinata da sviste o, addirittura, inadempienze del mediatore, è scaturita dall’inesatta indicazione degli estremi della suddetta concessione nei due precedenti atti definitivi di compravendita.
Trattasi, pertanto, di errore commesso a monte dell’attuale oper...

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