QUESITO N. 434; Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso un immobile commerciale locato, può il conduttore esercitare il diritto di prelazione ove il trasferimento voglia da lui essere sostenuto mediante leasing?

QUESITO N. 434; Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso un immobile commerciale locato, può il conduttore esercitare il diritto di prelazione riconosciutogli ex lege ove il trasferimento voglia da lui essere sostenuto non mediante contratto di compravendita bensì mediante contratto di locazione finanziaria (leasing)?

Tra le più importanti innovazioni contenute nella legge numero 392 del 1978, di particolare rilievo per le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, è il riconoscimento del "diritto di prelazione" al locatario sull'immobile in caso di vendita dello stesso. Tale facoltà permette al locatario di avere la precedenza nei confronti di un terzo qualora il proprietario intenda alienare l’immobile. L'articolo 38 della legge n. 392/78 stabilisce che, nel caso il locatore intenda trasferire a "titolo" oneroso" l'immobile locato, deve darne comunicazione al proprio conduttore a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati sia il prezzo di cessione che le altre condizioni (ad esempio: le modalità di pagamento alle quali la compravendita "dovrebbe" essere conclusa). Il locatario ha tempo 60 giorni per azionare questa sua facoltà (periodo che decorre dalla data di ricezione della comunicazione) e deve esternare questa sua intenzione con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quella che gli sono state comunicate.
Ratio dell’istituto della prelazione di locale commerciale (art. 38 L. 392/1978) è il favor del legislatore nei confronti dell’avviamento commerciale, come più volte sottolineato dalla giurisprudenza di legittimità, che ha posto l’accento sul “continuum di clientela” e sull’ “agevolare il modo d’essere di una determinata zona attraverso il mantenimento degli esistenti punti vendita” (Cass. n. 11908/2002; cass. n. 13291/2001).
Al conduttore che abbia acquistato l’immobile a seguito dell’esercizio del diritto di prelazione niente vieta di rivendere, anche subito dopo l’acquisto, l’immobile a terzi (Cassazione, sentenza n. 11325 del 1990). Ma il conduttore non può certamente pretendere che il locatore stipuli la vendita direttamente con un terzo: il diritto di prelazione è strettamente limitato alla persona, fisica o giuridica, del conduttore e non è trasferibile a favore di terzi nè esercitabile per ...

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