QUESITO N. 439: Se l'immobile riscattato dal figlio unico successore dell'assegnatario deceduto, rientra nella comunione legale.

Quesito N.439: Se la proprietà di un’abitazione ex GESCAL riscattata, in data 16.01.12, dal figlio unico successore dell’assegnatario deceduto, rientra nell’ambito della comunione legale dei coniugi e se, in caso di successiva alienazione dell’immobile a terzi, si genera plusvalenza e, in caso affermativo, secondo quali criteri va calcolata.


L’art. 17 della legge n. 43 del 28/02/1949 stabilisce che: “All'assegnatario non assicurato, che muoia durante il periodo di pagamento rateale dell'alloggio, succedono nei relativi diritti i suoi eredi. Essi sono obbligati solidalmente alla corresponsione delle rate residue fin quando, con atto di divisione, i diritti sull'alloggio non siano attribuiti ad uno solo degli eredi, che resterà obbligato a detta corresponsione.”
La successiva legge n. 60 del 14/02/1963 all’articolo 6, terzo comma, afferma che “In caso di morte dell'assegnatario, prima che sia trascorso il periodo indicato nel primo comma, l'alloggio su loro domanda, dovrà essere assegnato agli eredi, limitatamente al coniuge superstite, ai discendenti fino al terzo grado e agli ascendenti, purché conviventi con l'assegnatario al momento della sua morte.”
Quindi, in caso di decesso dell’assegnatario di un’abitazione ex GESCAL succedono nel diritto di riscatto dell’alloggio i suoi eredi.
Quanto detto è confermato da autorevole giurisprudenza: “In tema di trasferimento della proprietà degli alloggi già assegnati a riscatto con patto di futura vendita dalla Gescal (gestione case lavoratori ente che ha sostituito la gestione Ina—Casa a seguito di interventi legislativi successivi ) e, a seguito della liquidazione di questo ente, devoluti agli istituti autonomi delle case popolari, è disciplinato dall'art. 17 l. 28 febbraio 1949 n. 43, a tenore del quale all'assegnatario con promessa di vendita, morto durante il periodo di pagamento rateale, succedevano nei relativi diritti i suoi eredi, senza altra condizione, con la conseguenza che tutti indistintamente tali eredi, ancorché non conviventi con il proprio dante causa all'atto del suo decesso, avevano ugualmente diritto all'alloggio, senza possibilità di operare alcuna scelta tra essi sulla base del criterio della convivenza.” (Cassazione civile, sez. I, 30/11/2006, n. 25546, Cassazione civile, sez. II, 15/11/1997, n. 11325).
In materia di comunione legale fra coniugi l’articolo 179 c.c., alla lettera b), dispone che “Non costituiscono oggetto della comunione e sono beni personali del coniuge i beni acquisiti successivamente al matrimonio per effetto di donazione o successione, quando nell'atto di liberalità o nel testamento non è specificato che essi sono attribuiti alla comunione”.
Quindi, l’acquisto della proprietà a seguito del decesso del padre assegnatario dell’immobile a riscatto con patto di futura vendita, essendo oggetto di successione, non rientrerebbe nella comunione legale fra coniugi.
Per quanto, invece, concerne la successiva alienazione di un’abitazione ex GESCAL e il regime di tassazione applicabile, occorre far riferimento all'art. 67 del Tuir che al comma 1, lettera lettera b), stabilisce il regime di tassazione applicabile al soggetto privato che, a seguito di cessione a titolo oneroso di beni immobili abbia conseguito un reddito (cd. plusvalenza).
Stabilisce l’art. 67, alla lettera b), che costituiscono redditi diversi: “Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.”
La legge n. 266 del 23 dicembre 2005, ha disposto (con l'art. 1 comma 496) che “In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria ...

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