QUESITO N. 447 Se il prezzo complessivo convenuto nell’ambito di una proposta di acquisto per un immobile ad uso abitativo di proprietà di venditore soggetto ad iva, sia da intendersi IVA inclusa o esclusa.

Quesito n. 447 Se il prezzo complessivo convenuto nell’ambito di una proposta di acquisto per un immobile ad uso abitativo di proprietà di venditore soggetto ad iva, sia da intendersi IVA inclusa o esclusa.


Le imposte che colpiscono la compravendita immobiliare sono generalmente tutte a carico dell'acquirente (faceva eccezione l'Invim, abolita dalla finanziaria 2002).
Per quanto, in particolare, concerne l’iva l'applicazione di tale imposta sugli acquisti di immobili ha subito sostanziali cambiamenti per effetto del Decreto legge n. 223/2006, convertito nella Legge 248/2006, c.d. decreto Bersani. In precedenza, l'Iva veniva applicata nelle cessioni effettuate da ditte o societa', mentre dal 4/7/06 (data di entrata in vigore del decreto) tutte le cessioni effettuate da ditte o società aventi per oggetto immobili ad uso abitativo erano diventate esenti IVA. Era prevista un'unica eccezione a questa regola di carattere generale: nel caso di acquisto del fabbricato direttamente dall'impresa costruttrice che avesse costruito o ristrutturato l'immobile -anche dando i lavori in appalto- e la vendita fosse avvenuta entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori, l'Iva doveva essere applicata.
Di recente il Dl 83/2012 ha previsto la possibilità di assoggettare ad Iva anche i trasferimenti di abitazioni avvenuti dopo i cinque anni dall'ultimazione della costruzione o della ristrutturazione nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione dell’iva (art.10 comma 8 bis del Dpr 633/72, modificato dalla Legge 220/2010 e dal Dl 1/2012 c.d. D. Liberalizzazioni e, in ultimo, dal Dl 83/2012, c.d. Decreto Crescita)
Ricapitoliamo: sulla materia è di recente intervenuto il decreto legge 83/2012 che ha ampliato i casi in cui è possibile applicare l'imponibilità Iva, su opzione del cedente. Per i fabbricati abitativi, l'opzione è attribuita esclusivamente ai soggetti che hanno costruito o ristrutturato l'immobile.
L’iva va applicata sul prezzo di acquisto del bene che, quindi, se non diversamente specificato si dovrebbe intendere escluso di iva.
Tuttavia, il D.lgs. 25 febbraio 2000, n. 84, che da Attuazione alla direttiva 98/6/CE concernente la protezione dei consumatori in materia di indicazione dei prezzi offerti ai medesimi, all’articolo 1, lettera b, dispone che per prezzo di vendita si intende “il prezzo finale valido per una unità di prodotto o per una determinata quantità del prodotto, comprensivo dell'IVA e di ogni altra imposta”.Lo stesso decreto, alla lettera h), definisce il consumatore come “qualsiasi persona fisica che acquista un prodotto destinandolo a scopi che non rientrano nella sfera della sua attività commerciale o professionale”. Va poi considerato che una particolare ipotesi di consumatore è, indubbiamente, costituita dall’acquirente di immobili in costruzione, espressamente definito dall’art. 1, lett. a), decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, come «la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godiment...

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