QUESITO N. 450: Responsabilità dell’agente immobiliare e/o del notaio in ordine alla mancata consegna della polizza assicurativa per difetti e vizi di costruzione e validità del contratto di compravendita di immobile da costruire.

Quesito n. 450: Responsabilità dell’agente immobiliare e/o del notaio in ordine alla mancata consegna della polizza assicurativa per difetti e vizi di costruzione e validità del contratto di compravendita di immobile da costruire.

È frequente l’ipotesi che per l’acquisto di un’abitazione ci si rivolga direttamente alla ditta costruttrice, la quale offre la possibilità di acquistare una casa “su misura” poiché in fase di progetto è possibile personalizzare spazi e finiture da parte dell’acquirente.
Se in questa situazione nulla cambia dal punto di vista dell’iter per l’acquisto rispetto a una normale transazione tra privati, rilevanti differenze emergono per quanto riguarda le garanzie prestate.
Il legislatore infatti con il d.lgs. 20 giugno 2005 n. 212 recante ”Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire a norma della Legge 2 agosto 2004, n. 210, entrato in vigore il 21 luglio 2005 ha introdotto precise garanzie a tutela dell’acquirente e a carico del venditore di immobili da costruire".
Tale disciplina si applica a tutti i contratti che hanno per oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile per il quale il permesso di costruire o altro provvedimento abitativo sia stato richiesto dopo il 21 luglio 2005 (art. 5).
Esso ha come fine immediato la tutela degli interessi degli acquirenti d’immobili da costruire, prevedendo un sistema di garanzie quali: la polizza fideiussoria e l’assicurazione sull’immobile nonché un tipico schema contrattuale per scongiurare che il contraente “debole” possa vedere seriamente compromesso il suo investimento.
Presupposti di applicabilità della disciplina
La disciplina prevista dal d.lgs.122/2005 trova applicazione solo se ricorrono un presupposto oggettivo e uno soggettivo.
Il presupposto soggettivo riguarda le parti del contratto, in quanto è richiesto che il venditore sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa.
Da tale punto di vista è costruttore sia l’imprenditore che proceda direttamente all’edificazione (impresa edile) sia l’imprenditore che ceda o si obblighi a cedere unità immobiliari impegnandosi alla costruzione che, però, verrà realizzata da un terzo legato al venditore attraverso un contratto - per esempio - d’ appalto.
In altre parole, la caratteristica principale, in base alla definizione legislativa, è quella per cui deve trattarsi di un operatore professionale, che agisca nell’esercizio di un impresa.
Di contro, per parte acquirente, la nuova disciplina, non intende chiunque (ad es. una società) ma
solo una persona fisica.
Il presupposto oggettivo è che deve trattarsi di “immobile da costruire” ossia d'immobile per il quale il permesso di costruire sia già stato richiesto, ma che sia ancora da edificare.-

**********

Le Garanzie a tutela dell’acquirente

-la fideissione
In presenza dei suddetti presupposti il d.lgs. 122/2005 prevede a favore dell’acquirente una serie di garanzie fra le quali l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente stesso una fideiussione a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere per l’acquisto dell’immobile da costruire.
Tale polizza fideiussoria deve essere rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione o ancora da un intermediario finanziario a ciò abilitato e dovrà garantire al compratore non solo la restituzione delle somme versate ma anche il valore di ogni altro corrispettivo versato al costruttore nel caso in cui quest’ultimo incorra in una “situazione di crisi” ovvero nei casi in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all’ immobile oggetto del contratto, oppure a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.
Restano escluse dalla garanzia fideiussoria le somme date a mutuo in favore dell’acquirente o i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
Nel caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la fideiussione, la legge prevede espressamente la nullità del contratto che, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente.
Sul punto, però, torneremo in seguito.
La seconda garanzia per l’acquirente è rappresentata dal fatto che il costruttore è tenuto a consegnare allo stesso una polizza assicurativa indennitaria dell’immobile contro i vizi e difetti di costruzione.
Tale assicurazione è finalizzata alla copertura dei danni materiali e diretti dell’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto il costruttore ai sensi dell’art.1669 del codice civile, che dovessero manifestarsi nel termine di dieci anni decorrenti dalla data di ultimazione dei lavori.- La terza ed ultima garanzia per l’acquirente è l’obbligo di conformare il contratto preliminare ad un contenuto “minimo” obbligatorio fissato dal legislatore.
La norma distingue fra elementi che devono essere contenuti nel contratto preliminare come ad esempio la descrizione dell’immobile e delle sue eventuali pertinenze, eventuali atti d’obbligo stipulati per l’ottenimento della concessione edilizia, tempistica massima di esecuzione dei lavori ecc. ed elementi che devono essere allegati allo stesso come il capitolato e gli elaborati del progetto.
L’immobile, come già accennato, per poter usufruire delle suddette garanzie si deve trovare
in uno stadio di costruzione che si colloca tra due momenti:
a) dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio abitativo (purché tale richiesta sia successiva
alla data del 21 luglio 2005, data di entrata in vigore della normativa);
b) prima del completamento delle finiture, quando cioè non è ancora possibile chiedere il rilascio del certificato di agibilità.
Di conseguenza sono esclusi dalla normativa di tutela:
1) i contratti riguardanti immobili per i quali il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore/venditore, ma non sia stato ancora presentato ai competenti uffici comunali;
2) i contratti riguardanti immobili per i quali sia stato già richiesto il rilascio dell’agibilità in quanto già completati delle finiture.
La polizza assicurativa.-
Una seconda forma di tutela per l’acquirente è rappresentata dall’assicurazione dell’immobile.
A mente dell’art.4, d.lgs.122/2005, il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare al compratore, al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento, una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale, il cui termine di validità inizia a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori. Tale assicurazione ha l’assorbente funzione di coprire i danni materiali e diretti arrecati all’immobile oggetto del trasferimento, ivi compresi i danni cagionati ai terzi, indi i danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio oppure i pregiudizi scaturenti da gravi difetti costruttivi delle opere, da vizio del suolo o da difetto di costruzione (cfr. artt. 1669 e 2053 c.c.), purché essi si siano manifestati successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
In proposito, però, è opportuno precisare – sin da subito - che la mancata consegna della polizza non incide sulla validità del contratto – a differenza dell’assenza della fideiussione –del resto non poteva essere diversamente, poiché, tale rilascio della polizza avviene in un momento successivo alla stipula del contratto e non potendosi immaginare una “invalidità successiva” dello stesso.-
Resta ferma l’eventuale responsabilità contrattuale del costruttore che si rifiuti di rilasciare la polizza in favore dell’acquirente.


Circa la validità del contratto
La normativa testé richiamata stabilisce che la fideiussione deve essere rilasciata, e consegnata all’ atto della conclusione del contratto o in un momento precedente, “a pena di nullità del contratto stesso che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente”(art. 2, comma i1 del Decreto Legislativo).
Il giudice, pertanto, trattandosi di nullità relativa, in assenza di un’apposita istanza dell’acquirente, non può rilevarla d’ufficio.-
In proposito, appare opportuno evidenziare la circostanza per la quale tale nullità assicura una tutela davvero blanda all’acquirente.
Invero, nel caso in cui le parti contraenti, per qualsiasi motivo, abbiano concluso il contratto in assenza di fideiussione, generalmente a ciò sarà accompagnato il pagamento di acconti da parte dell’ acquirente; l’accoglimento dell’azione di nullità comporterebbe il diritto del medesimo acquirente ad ottenere la restituzione delle somme corrisposte a titolo di ripetizione di indebito, che però non sarebbe in alcun modo garantito, ed anzi – in caso di dissesto dell’impresa – l’acquirente sarebbe rimborsato in moneta fallimentare.
Il tutto, nella maggior parte dei casi, in assenza di qualsiasi privilegio (pegno, ipoteca, ecc.) rimanendo inapplicabile l’ art. 2775 bis c.c. ai casi – molto frequenti – in cui il contratto preliminare non sia stata trascritto.
Per di più con la pronuncia di nullità, verrebbe definitivamente meno qualsiasi diritto dell’acquirente all’ adempimento delle obbligazioni contratte dal costruttore: il quale, liberatosi da qualsiasi vincolo, potrebbe legittimamente rivendere a terzi l’immobile, lucrando per una seconda volta il relativo corrispettivo.
Circa la responsabilità del Notaio
Alla luce di quanto sopra evidenziato, la dottrina e la Giurisprudenza in materia, ritengono necessario assicurare l’effettività dell’obbligo di prestare la fideiussione, mediante la previsione dell’obbligatoria trascrizione del preliminare e, quindi, dell’intervento notarile, con conseguente controllo preventivo di legalità, che quest’ultimo è tenuto ad effettuare ai sensi dell’ art. 28 della legge notarile.
Ai sensi dell’art.28, quindi, il notaio sarebbe tenuto a verificare l’esistenza della fideiussione, prevista a pena di nullità dell’atto (cfr. Gaetano Petrelli in “Gli acquisti di immobili da costruire” ).
Il notaio, a parere delle Dottrina, dovrebbe-altresì – accertare l’idoneità della fideiussione, quindi a titolo esemplificativo che sia prestata per le somme indicate nel contratto, che sia rilasciata da una banca, una società di assicurazioni etc.
Trattasi – però - di un controllo di natura soltanto documentale, avente ad oggetto unicamente il documento – incorporante il negozio fideiussorio – esibitogli dalle parti; si ritiene, infatti, che al notaio non si possano richiedere altri e/o diversi accertamenti: a...

... continua