QUESITO N. 451: Può un comproprietario detentore di una quota del 10% dell’immobile opporsi alla vendita o alla locazione dello stesso?

Quesito n. 451: Può un comproprietario detentore di una quota del 10% dell’immobile opporsi alla vendita o alla locazione dello stesso?

Il quesito in esame va inquadrato nell’ambito dell’istituto della comunione, disciplinato dagli art. 1100 – 1116 del codice civile, il quale, nell’ipotesi in cui abbia ad oggetto il diritto di proprietà (nella specie di un’immobile) viene usualmente denominato comproprietà.
Invero, il caso concreto rende necessaria un’analisi differenziata a seconda che si tratti della locazione infranovennale o ultranovennale dell’immobile in comproprietà ovvero dell’alienazione dello stesso.
Preliminarmente occorre infatti rilevare che l’amministrazione della cosa comune è contemplata dall’art. 1105 del codice civile, il quale testualmente dispone: “Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.”
Ancora l’art. 1108 del c.c. recita: “Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti. È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni”.
Fermo restando la facoltà di ogni compartecipe di concedere singolarmente la locazione della cosa comune (Cfr. Cassazione civile, sez. III, 23/04/1996, n. 3831), è opportuno premettere che, ancorché le norme citate non ne facciano menzione, la preventiva convocazione di tutti i partecipanti alla comunione è ritenuta necessaria ai fini della validità della deliberazione della maggioranza (Cfr. Tribunale Catanzaro, sez. II, 15/03/2011).
Nelle trame della disciplina esaminata si pone poi una fondamentale distinzione tra atti di ordinaria amministrazione, per il compimento dei quali è richiesta la deliberazione della maggioranza semplice delle quote, e atti eccedenti l’ordinaria amministrazione della cosa comune, adottati con deliberazione della maggioranza qualificata dei 2/3 o, a seconda dei casi, a seguito del consenso unanime dei comunisti.
Ebbene, alla luce della normativa applicabile al caso di specie, risulta pacifico tanto l’inserimento delle locazioni infranovennali nel novero degli atti di ordinaria amministrazione (in tal senso Cfr. Cassazione civile, sez. II, 27/11/1993, n. 11771), in quanto tali sottoposti al placet della maggioranza semplice delle quote, quanto l’assoggettamento al consenso unanime dei comproprietari delle locazioni ultranovennali nonché degli atti di alienazione dell’immobile.

... continua