QUESITO N. 463: Se in un contratto di locazione ad uso abitativo le parti possono escludere l’adeguamento del canone secondo le variazioni dell'indice ISTAT.

Quesito n. 463: Se in un contratto di locazione ad uso abitativo le parti possono escludere l’adeguamento del canone secondo le variazioni dell'indice ISTAT. Se è possibile, pertanto,  lasciare il canone di locazione invariato per i primi quattro anni e prevedere l'aumento ISTAT solo in caso di tacito rinnovo, a partire dalla quinta annualità.

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Il quesito in esame va a tangere la disciplina delle locazioni ad uso abitativo, con particolare riferimento all’autonomia contrattuale delle parti nel prevedere, o meno, l’aggiornamento del canone di locazione agli indici ISTAT (c.d. indice FOI), ed alle modalità di esplicazione di tale autonomia.
Anzitutto, è opportuno premettere che le l’art. 14 della Legge 431 del 1998 ha abrogato, tra gli altri, l’art. 24 della Legge 392 del 1978 (c.d. Legge sull’equo canone) che prevedeva l’aggiornamento annuale automatico del canone di locazione immobiliare ad uso abitativo, nella misura del 75% dell’indice ISTAT.
Infatti, per effetto di tale abrogazione, nei contratti del c.d. canale libero (4+4) le parti possono prevedere liberamente l’adeguamento del canone, anche oltre la misura del 100% della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell’anno precedente, e anche con una cadenza diversa da quella annuale (es. semestrale o biennale).
La facoltà di poter applicare un aumento, secondo i criteri succitati, deve’essere prevista espressamente e preventivamente, ossia alla stipula del contratto (cfr. Cass. n. 2527/06). L’aggiornamento non può essere automatico, necessitando di una apposita richiesta del locatore. In tal senso è stato affermato che «In tema di locazione, la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone quale condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati, e ciò sia in caso di locazione di immobili ad uso non abitativo, giusta il disposto dell'art. 32 della legge cosiddetta sull'equo canone, sia in caso di locazioni ad uso abitativo ex art. 24 della stessa legge» (ex multis, Cassazione civile, sez. III, 02/10/2003, n. 14673).
Ed ancora : «La clausola di un contratto di locazione, con la quale le parti convengano l'aggiornamento automatico del canone su base annuale (a seguito della modifica dell'art. 32 legge n. 392 del 1978 operata dall'art. 1 d.l. 7 febbraio 1985 n. 12, convertito, con modifiche, dalla legge n. 118 del 1985) senza necessità di richiesta espressa del locatore, è affetta da nullità, in base al combinato disposto degli art. 32 e 79 della legge sull'equo canone, perché il citato art. 32 (non prevedendo più, come nella sua originaria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore) introduce, all'esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali, presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta d...

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