QUESITO N. 476: Cessione ramo di azienda e successione nei contratti di locazione.

Con atto notarile di cessione di ramo d'azienda con riserva di proprietà, alla voce Patti generali si fa riferimento alla deroga all'art. 2558 c.c. con eccezione di subentro,  ex art. 36 della legge 392/78, nel contratto di locazione dei locali in cui si svolge l'attività ed alle utenze. Non si fa riferimento al contratto di locazione del box utilizzato a deposito, stipulato in data 04/07/2012 con altro locatore.
Come poter gestire quindi  il contratto di locazione del box ? Resta tutto invariato in capo al cedente il ramo d'azienda sino alla scadenza del contratto di locazione del box ?


L'alienazione dell'azienda non comporta né ai sensi dell'art. 2558 c.c. né ai sensi dell'art. 36 della legge 392/1978 l'automatica cessione del contratto di locazione, in quanto le norme suddette consentono ma non impongono rispettivamente all'acquirente dell'azienda di subentrare nei contratti stipulati per l'esercizio di essa, sempreché non sia pattuito diversamente, nonché al venditore dell'azienda, è consentito di sublocare l'immobile o di cedere il contratto di locazione.
Orbene nel caso oggetto di quesito, la questione è posta in questi termini: alla voce patti generali dell’atto notarile con cui si è ceduto il ramo di azienda, è stato statuito “che in deroga a quanto previsto dall’art. 2558 del cod. civ., la parte acquirente non subentra in alcuno dei contratti stipulati per l’esercizio del ramo di azienda oggetto della vendita in parola, fatta eccezione per il contratto di locazione e per i contratti di fornitura delle utenze”, senonchè nel suddetto contratto non si fa riferimento al contratto di locazione del box utilizzato a deposito, stipulato in data 04/07/2012 con altro locatore.
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A mente dell'articolo 36 della legge 392/78 – norma tuttora in vigore per le locazioni ad uso non abitativo – il conduttore può sublocare o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del proprietario-locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi per gravi motivi, entro 30 giorni dal ricevimento della c...

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