QUESITO N. 478: Se il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali.

Il regolamento di condominio: il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali?

Il condominio, oltre ad essere un significativo esempio di comunione, è anche convivenza tra più diritti dominicali distinti. Infatti ogni proprietario dell'immobile è, contemporaneamente, proprietario esclusivo della propria unità immobiliare e comproprietario di alcune parti dell'edificio. La particolare struttura giuridica di tale istituto si riflette sulla facoltà di disposizione del proprietario sul bene: sebbene la regola generale è che le parti esclusive possono essere utilizzate dal condomino nel modo che questi ritiene più utile e conveniente, il Codice appresta una tutela delle parti comuni e delle altre unità immobiliari di proprietà esclusiva attraverso norme vincolistiche.
Il condomino potrà così destinare la proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che a un altro: questa libertà, tuttavia, deve sottostare alla duplice condizione che gli interventi non arrechino pregiudizio alle parti comuni (art. 1122 c.c.) e che non esista un regolamento contrattuale che ponga delle limitazioni alla destinazione e all'uso delle proprietà esclusive.
Essendo l'art. 1122 c.c. norma dispositiva e derogabile, sono possibili ulteriori limitazioni derivanti dai regolamenti condominiali e dalle delibere assembleari. Deve però evidenziarsi che esiste una differenza tra regolamento condominiale (approvato a maggioranza) e regolamento contrattuale (approvato all'unanimità di tutti i condomini o predisposto dall'unico e originario proprietario e fatto approvare contestualmente all'atto di acquisto dagli acquirenti/futuri condomini con rogito notarile): solo quest’ultimo può contenere disposizioni limitative delle facoltà del proprietario esclusivo di disporre del proprio bene.
La questione sorge solo per il regolamento condominiale: la dottrina maggioritaria, invocando il primo comma dell’art. 1138 c.c. per la parte che disciplina le parti comuni dell'edificio, ritiene che questo tipo di regolamento non possa contenere clausole limitanti il godimento della proprietà esclusiva dei condomini. Vi è poi chi sostiene che l'art. 1138 c.c. prescriva ciò che è il tradizionale contenuto dei regolamenti, non precludendo così la possibilità di regolare altri rapporti concernenti l'organizzazione condominiale: in ogni caso, il potere regolamentare della maggioranza può essere esercitato solo riguardo ad un interesse comune e all'uso delle cose e dei servizi, considerato che l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. dispone chiaramente che i regolamenti condominiali non possono in alcun modo menomare i diritti dei condomini. È evidente quindi che, al di fuori delle ipotesi prospettate, l'assemblea condominiale non può deliberare una limitazione dell'uso che il condomino fa della parte d'immobile di sua proprietà esclusiva.
*******
Ciò premesso, veniamo ora ad esaminare la questione oggetto di quesito, e cioè se è legittimo inserire nei regolamenti di condominio disposizioni volte a limitare il diritto di ciascun condomino a possedere o a detenere un animale domestico. Si segnala al Gentile cliente, che questa questione è stata oggetto di recente riforma da parte del legislatore, il quale con la recente riforma sul condominio (legge n. 220/2012) ha modificato l’art. 1138 cod. civ., introducendo un nuovo e ultimo comma secondo cui «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici». Dal momento in cui entrerà in vigore la nuova normativa (il 18 giugno 2013), nei regolamenti di condominio non potranno più essere inserite disposizioni volte a limitare il diritto di ciascun condomino a possedere o a detenere un animale familiare. Ogni eventuale futura introduzione di clausole in contrasto con detto divieto si considererà come non apposta.
Il nuovo art. 1138 cod. civ. dichiara espressamente che il regolamento condominiale non può contenere norme che vietino il possesso o la semplice detenzione di animali domestici in casa o, comunque, all’interno del condominio. Dal momento della sua entrata in vigore, la nuova norma non si limiterà a disciplinare i regolamenti condominiali futuri, ma al contrario si applicherà anche a quelli già in essere, facendo caducare tutti i divieti e le limitazioni vigenti.
*******

Prima dell’approvazione della riforma in materia condominiale, spesso accadeva che i regolamenti contenessero limitazioni - più o meno estese – alla detenzione di animali all’interno delle abitazioni. L’opinione prevalente espressa in giurisprudenza le inquadrava nella categoria delle servitù, e più precisamente delle servitù reciproche, in ...

... continua