Quesito n. 486: Il comodato d’uso. Quali valutazioni per l’agente immobiliare nell’ipotesi in cui oggetto di incarico di vendita sia un immobile che abbia come pertinenza un'area antistante non identificata catastalmente e ceduta in comodato d\'uso.

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Quesito n. 486: Il comodato d’uso. Quali valutazioni per l’agente immobiliare nell’ipotesi in cui oggetto di incarico di vendita sia un immobile che abbia come pertinenza un'area antistante non identificata catastalmente e ceduta in comodato d\'uso gratuito. E’possibile richiedere la restituzione immediata dell’area e quindi la risoluzione del contratto di comodato da parte dell'attuale proprietario?

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Risposta al quesito

La questione sottoposta alla nostra attenzione tocca il delicato istituto giuridico del comodato (art. 1803 e ss. Cod civ.). Il quesito si presta a varie soluzioni. Bene, nel caso che ci occupa, non è possibile chiedere “tout court” la restituzione dell’immobile da parte dell’attuale proprietario.
Nell'ipotesi di comodato a termine, stante la natura obbligatoria del contratto, gli eredi del comodante sono tenuti a rispettare il termine di durata del contratto in pendenza del quale si sia verificata la morte del comodante. Un orientamento giurisprudenziale, che trova consenso anche della prevalente dottrina, precisa però: “che il contratto di comodato non si scioglie alla morte del comodante, e che gli eredi di questi sono tenuti a rispettare il termine di durata. Questa impostazione che a noi pare condivisibile, riconosce in capo agli eredi del comodante il diritto - come lo aveva il comodante - di recedere dal contratto nelle ipotesi contemplate negli artt. 1804, comma terzo, 1811 e 1809, comma secondo, del codice civile.
Bene premesso ciò, il recesso può essere esercitato nei seguenti casi dall’attuale comodante:
1) sopravvenuto urgente ed imprevisto bisogno di far uso del bene da parte del comodante (art.  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/codice_civile_art._1809.aspx" \o "Codice Civile art. 1809" 1809 cod. civ. );
2) inadempimento rispetto agli obblighi di custodia di cui all'art.  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/codice_civile_art._1804.aspx" \o "" 1804 cod. civ. , norma che legittima il comodante a richiedere l'immediata restituzione della cosa ed il risarcimento degli eventuali danni;
3) morte del comodatario ai sensi dell'art.  HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/codice_civile_art._1811.aspx" \o "Codice Civile art. 1811" 1811 cod. civ. , che prevede la legittimazione passiva degli eredi del titolare del diritto personale di godimento.

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In definitiva

nel caso che ci occupa, potrebbe essere operante il diritto di richiedere la restituzione in presenza di una necessità di utilizzazione dell'immobile - nel senso di un bisogno di riavere la cosa per goderne in uno dei modi consentiti dal proprio titolo - che sia incompatibile con il protrarsi del godimento del comodatario e che deve essere prospettata nel negozio di recesso dal comodante e, in caso di contestazione, dimostrata.
Infatti l’immobile (locale commerciale C/1) pervenuto per successione (con testamento), ha come pertinenza un'area antistante non identificata separatamente al catasto con proprio subalterno (attualmente risulta unico subalterno con il locale di cui è pertinenza), e ceduta in comodato d'uso gratuito per 10 anni (scadenza 2021). Questa circostanza evidentemente rende gravoso ma soprattutto difficile, trovare un acquirente o ancor di più un conduttore.
Pertanto ciò premesso, le strade percorribili dal nostro cliente a questo punto sarebbero due: a) l’attuale comodante potrebbe dare luogo a un recesso convenzionale con eventuale indennizzo a favore ...

... continua