QUESITO N. 487: Quale sorte per il contratto di locazione alla morte del conduttore. Se è dovuto il preavviso di recesso da parte degli eredi non conviventi ex art. 1614 c.c.

Quesito n. 487: Quale sorte per il contratto di locazione alla morte del conduttore. Se è dovuto il preavviso di recesso da parte degli eredi non conviventi ex art. 1614 c.c.

Risposta
Nel caso sottoposto al nostro esame non è dovuto il preavviso. E, infatti, la morte del conduttore comporta – ove non vi siano soggetti che subentrino nel contratto a norma dell’articolo 6, comma 1, legge 392/78 (coniuge, eredi, parenti e affini conviventi con il "de cuius") – da un lato la cessazione del contratto di locazione e dall’altro il subentro, in via precaria e senza titolo, degli eredi non conviventi nella detenzione del bene. Conseguentemente grava sugli eredi l’obbligo di restituzione in via di obbligazione extracontrattuale, ma non anche l’obbligo di rispettare il preavviso contrattuale.
Gli eredi sono tenuti a corrispondere l’indennità di occupazione sino alla data di riconsegna dei locali.
Si veda, in questo senso, Cassazione 22 maggio 2001, n. 6965, per la quale «nella predetta situazione (analoga a ogni altra in cui il possesso o la detenzione qualificata del "de cuius" si trasferisce, necessariamente modificata in detenzione precaria, all'erede, siccome avviene, ad esempio, per l'usufrutto, l'uso o l'abitazione alla morte del titolare di detti diritti) l'obbligo di restituzione dell'immobile locato, che sarebbe gravato sul "de cuius" in virtù del titolo contrattuale ai sensi dell'articolo 1590, Codice civile, assume nei confronti dell'erede non convivente la qualificazione di obbligazione di natura extracontrattuale connessa a una detenzione senza titolo, che, benché non derivante da autonomo comportamento dell'erede ma conseguente al semplice subingresso nella sfera giuridica complessiva del suo dante causa, dal momento dell'apertura della successione legittima nei confronti del detentore senza titolo la pretesa restitutoria del locatore».
Cospicua risulta la casistica giurisprudenziale in materia di successione nel possesso; innanzitutto, in materia di locazione, è importante ricordare come, in generale,
“l'erede non convivente del conduttore di immobile adibito ad abitazione non gli succede nella detenzione qualificata e poiché il titolo si estingue con la morte del titolare del rapporto - analogamente al caso di morte del titolare dei diritti di usufrutto, uso o abitazione - quegli è un detentore precario della "res locata" al "de cuius", sì che nei suoi confronti sono esperibili le azioni di rilascio per occupazione senza titolo e di responsabilità extracontrattuale”. Cassazione civile, sez. III, 22...

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