QUESITO N. 488: Valutazioni e modalità operative per l’agente immobiliare nella compravendita di immobile in comproprietà.

Quesito n. 488: Valutazioni e modalità operative per l’agente immobiliare nella compravendita di immobile in comproprietà. Se si è consolidato a favore dei proprietari delle quote pari ai 14/16 l’acquisto per usucapione di quota residua (2/16) di soggetto defunto e privo di eredi.

Gli attuali proprietari dell’appartamento, hanno acquistato le quote pari ai 14/16 della proprietà del cespite in oggetto lasciando i 2/16 alla signora tizia che , essendo figlia unica e nubile al decesso, non ha lasciato eredi.
Fatta questa premessa si pongono i seguenti quesiti:
1) Se si sia consolidato l’acquisto/assegnazione della quota pari ai 2/16 con la formula dell’usucapione a favore degli attuali proprietari titolari dei 14/16 ;
2) Se l’immobile in questione è commerciabile e/o in che modo possa essere affrontato il discorso di una vendita del cespite tenendo in considerazione anche la possibilità che non si fosse consolidata la formula dell’usucapione sopra citata.

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Risposta al quesito

Al quesito sottopostoci si può dare risposta affermativa. I compossessori hanno certamente usucapito la quota di 2/16 della signora deceduta il 28 novembre 1997.
L‘ usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e dei diritti reali di godimento (art. 922 cod. civ.) perché si compia l’usucapione e conseguentemente l’acquisto di un diritto reale, sono necessari due requisiti: il possesso della cosa oggetto di usucapione e il decorso di un periodo di tempo, legislativamente determinato in ragione della natura del bene posseduto.
Nel caso che ci occupa ci sono entrambi i presupposti di legge, ma tuttavia abbisogna evidenziare che i compossessori della quota pari ai 14/16 non hanno promosso il necessario procedimento davanti all’autorità giudiziaria, necessario per far dichiarare l’usucapione della quota della defunta, pur essendo abbondantemente spirati i termini previsti dalla legge per usucapire. Il contratto di compravendita non può avere ad oggetto il possesso di un immobile in quanto tale.
L’acquisto della proprietà di un immobile per effetto di usucapione, per poter essere fatto valere e quindi formare oggetto di un contratto di vendita, deve essere dapprima accertato e dichiarato nei modi di legge.
Da ciò ne discende che per poter regolarizzare il tutto, e poter commercializzare il cespite immobiliare in parola, abbisogna che i compossessori si rivolgano all’autorità giudiziaria per farne accertare e poi dichiarare nei modi di legge l’acquisto/assegnazione della quota pari ai 2/16 della defunta con la formula dell’usucapione a favore dei compossessori dei 14/16.

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Motivi della risposta

Costituisce in giurisprudenza ius receptum il condiviso principio di diritto secondo cui "in tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori, non, è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto cosi determinatosi funzionale all'esercizio del possesso ad usucapionem, e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore, risultando, per converso, necessario, ai fini dell'usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed obbiettivamente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'usucapione del bene" (Cass. 18 febbraio 1999, n. 1367; conformi: Cass. 23 giugno 1999, n. 6382; Cass. 16 luglio 1983).
Pertanto, sebbene non siano richiesti fo...

... continua