QUESITO N. 489: Modalità operative per l’agente immobiliare nell’ipotesi in cui l’immobile risulti pro quota di soggetto che alla morte è senza eredi. Se i comproprietari hanno usucapito la quota di quest’ultima.

Quesito n. 489: Modalità operative per l’agente immobiliare nell’ipotesi in cui l’immobile risulti pro quota di soggetto che alla morte è senza eredi. Se i comproprietari hanno usucapito la quota di quest’ultima. Principi generali relativi al modo di acquisto per usucapione e commerciabilità del bene.
Gli attuali proprietari dell’appartamento sigg.ri Tizi , hanno acquistato le quote pari ai 14/16 della proprietà del cespite in oggetto lasciando i 2/16 alla sig.ra Caia la quale, essendo figlia unica e nubile al decesso, non ha lasciato eredi. Fatta questa premessa si pongono i seguenti quesiti:
1) Se si sia consolidato l’acquisto/assegnazione della quota pari ai 2/16 con la formula dell’usucapione a favore dei sig.ri tizi; 2) l’immobile in questione è commerciabile e/o in che modo possa essere affrontato il discorso di una vendita del cespite tenendo in considerazione anche la possibilità che non si fosse consolidata la formula dell’usucapione sopra citata.

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Risposta al quesito

Al quesito sottopostoci si può dare risposta affermativa. I compossessori sigg.ri Tizi hanno certamente usucapito la quota di 2/16 della sig.ra Caia deceduta il 28 novembre 1997. L‘ usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e dei diritti reali di godimento (art. 922 cod. civ.). Affinchè si compia l’usucapione e conseguentemente l’acquisto di un diritto reale, sono necessari due requisiti: il possesso della cosa oggetto di usucapione e il decorso di un periodo di tempo, legislativamente determinato in ragione della natura del bene posseduto.
Nel caso che ci occupa ci sono entrambi i presupposti di legge, ma tuttavia è necessario evidenziare che i compossessori Sigg.ri TIZI non hanno promosso il necessario procedimento davanti all’autorità giudiziaria, necessario per far dichiarare l’usucapione della quota della defunta Sig.ra Caia , pur essendo abbondantemente spirati i termini previsti dalla legge per usucapire.
Il contratto di compravendita non può avere ad oggetto il possesso di un immobile in quanto tale. L’acquisto della proprietà di un immobile per effetto di usucapione, per poter essere fatto valere e quindi formare oggetto di un contratto di vendita, deve essere dapprima accertato e dichiarato nei modi di legge. Da ciò ne discende che per poter regolarizzare il tutto, e poter commercializzare il cespite immobiliare in parola, abbisogna che i compossessori si rivolgano all’autorità giudiziaria per farne accertare e poi dichiarare nei modi di legge l’acquisto/assegnazione della quota pari ai 2/16 della Sig.ra Caia con la formula dell’usucapione a favore dei compossessori Sigg.ri Tizi.

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Motivi della risposta

Costituisce in giurisprudenza ius receptum il condiviso principio di diritto secondo cui "in tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori, non, è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto cosi determinatosi funzionale all'esercizio del possesso ad usucapionem, e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore, risultando, per converso, necessario, ai fini dell'usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed obbiettivamente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'usucapione del bene" (Cass. 18 febbraio 1999, n. 1367; conformi: Cass. 23 giugno 1999, n. 6382; Cass. 16 luglio 1983).
Pertanto, sebbene...

... continua