QUESITO N.491: Prelazione agraria. Modalità operative per l’agente immobiliare laddove abbia ritirato proposta di acquisto da parte di uno dei confinanti, prima ancora che il promittente venditore abbia invitato alla prelazione tutti gli aventi diritto.

Quesito
 
 
Quesito N. 491: Prelazione agraria. Modalità operative per l’agente immobiliare laddove abbia ritirato proposta di acquisto da parte di uno dei confinanti, prima ancora che il promittente venditore abbia invitato alla prelazione tutti gli aventi diritto.

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Risposta al quesito

Com’è ben noto, la vendita di terreni agricoli non è libera. Il legislatore ha voluto limitare la signoria del proprietario, per rispondere ad esigenze diversissime, vincolando la circolazione dei terreni agricoli al rispetto della prelazione agraria, vale a dire il diritto del coltivatore di essere preferito nella compravendita dei terreni rispetto ad un terzo e a parità di condizioni economiche. Il rispetto della prelazione legale è essenziale: in caso contrario, l’avente diritto che non è stato avvisato (e dunque posto nelle condizioni di esercitare la prelazione) potrà, anche una volta perfezionata la vendita con il terzo, riscattare il fondo, pagando al terzo la somma indicata nel contratto. A questo punto, il venditore dovrà risarcire il danno al terzo compratore che ha subito l’evizione del fondo. Dunque, a parità di diritto, è opportuno comunicare a tutti i proprietari dei terreni limitrofi la propria intenzione di vendere, a tale scopo è idonea la semplice lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, per permettere loro l’eventuale esercizio della prelazione, entro 30 giorni. Nel caso di specie, visto che gli aventi diritto di prelazione sono tre e il nostro cliente ha intenzione di vendere il fondo agricolo in parola, si consiglia: 1) di notificare a tutti gli aventi diritto l’intenzione di vendere il fondo; 2) di comunicare ai due prelazionari unitamente l’intenzione di vendere il fondo anche la proposta di acquisto pervenuta dal terzo prelazionario. Tuttavia, le ipotesi di prelazione sono molto ampie, e molto spesso capita come nel caso che ci occupa che possano coesistere situazioni di diritto tra loro paritarie, e che la prelazione non può essere esercitata congiuntamente.
Nel caso prospettato, deve essere rispettato il diritto di prelazione dei tre proprietari dei fondi vicini. Bene affinché la scelta tra i possibili acquirenti, vantanti il medesimo titolo preferenziale, non venga censurata dal giudice, è imprescindibile seguire alcuni fondamentali criteri di natura legale e giurisprudenziale. Innanzitutto, deve essere preferito il prelazionario che possegga la qualifica di coltivatore diretto del fondo confinante, coltivi i terreni agricoli in questione da almeno due anni e comunque non abbia venduto fondi rustici nel biennio precedente l’azione di prelazione.
Se dovesse essere necessario operare ulteriori valutazioni, vigono i criteri giurisprudenziali ribaditi dalla Corte di Cassazione nella recente sentenza n. 2045 del 29.01.2010 che ha emanato il seguente principio di diritto:“In presenza di una pluralità di coltivatori diretti proprietari di terreni diversi, tutti confinanti con il fondo rustico posto in vendita, a ciascuno dei medesimi spetta il diritto di prelazione e riscatto di cui all'art. 7 comma 2 n. 2 l. n. 817 del 1971, e, ove si verifichi una situazione di conflittualità, per effetto dell'esercizio della prelazione o riscatto da parte di due o più dei predetti confinanti, è compito riservato al giudice del merito la scelta del soggetto preferito, che dovrà accordare prevalenza ad uno piuttosto che agli altri aspiranti alla prelazione, alla stregua della maggiore o minore attitudine a concretare la finalità perseguita dalla citata norma e, cioè, l'ampliamento delle dimensioni territoriali dell'azienda diretto-coltivatrice, che meglio realizzi le esigenze di ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di costituzione di unità produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed economico. Pertanto, il giudice, in funzione del compimento della scelta da operare per la soluzione della suddetta confliggenza fra posizioni di diritto soggettivo, deve prescindere dalla priorità temporale dell'iniziativa dell'uno o dell'altro confinante, come anche dalle eventuali preferenze espresse dal venditore, mentre è tenuto a valutare l'entità, le caratteristiche topografiche, fisiche e colturali dei terreni in possibile accorpamento, l'esuberanza della forza lavoro che i confinanti siano in grado di riversare sul fondo in vendita, nonché la stabilità nel tempo che l'azienda incrementando, possa assicurare, considerando, altresì, che, in esito a tale indagine, deve ritenersi consentito, ove il terreno in alienazione sia costituito da una pluralità di poderi o di unità produttive funzionalmente autonome, anche un accorpamento per porzioni distinte in favore di più confinanti”.
Bene, da quanto innanzi detto, ne discende che a parità di diritto, è opportuno comunicare a tutti i proprietari dei terreni limitrofi la propria intenzione di vendere, per permettere loro l’eventuale esercizio della prelazione, entro 30 giorni. Qualora gli interessati, rispondenti ai criteri legali sopra presentati, siano più di uno, avrà maggior diritto di acquistare il terreno chi soddisfa il requisito giurisprudenziale dell’omogeneità di coltura dei terreni. Se ancora dovessero sussistere più pretendenti validi, l’ulteriore requisito proposto è quello dell’estensione del terreno posseduto, dandosi precedenza nell’acquisto ai proprietari di fondi di minori dimensioni. Pertanto ciò premesso solo in seguito alla dimostrazione di una mancanza di interesse all’acquisto da parte di tutte le categorie “privilegiate” il proprietario sarà...

... continua